今日は僕が不動産投資を始めた理由を書きたいなと思います。
コンサルティング会社で働いている人の共通の悩みってこれじゃないですか？
株が買えない！！
正確には「買えない」じゃなくて「買いにくい」んだけど、事前申請・保有期間制限・銘柄制限・売却制限など、ルールがやたら厳しくて、現実的にほぼ無理。
インデックスファンドはOKだけど、個別株はほぼアウト。
「高収入なのに、資産形成の手段が限られてる」という、なんとも皮肉な状況。
コンサルだけじゃなくて、高所得の代表例になる金融マンも同じですよね！
じゃあどうするか。
不動産だ！と思いましたｗ
不動産は株と違って、コンプライアンス規制の対象外。しかも、サラリーマンの高属性を最大限に活かせる数少ない投資手段なんです。
銀行は「安定した高収入」に喜んでお金を貸してくれる。レバレッジをかけて資産を作れる、しかも他人のお金で。これが最大の魅力。
でも正直、最初の一番の動機は「節税」でした。
実は1年ほど前にシニアマネージャーに昇格しまして。。。（その話もいつかしたいｗ）
外コンのシニアマネージャーともなると、所得税・住民税を合わせた税率が43%。頑張って稼いでも、半分近く持っていかれる感覚。
「もっと手元に残す方法はないか」と探していたときに、不動産の減価償却という仕組みを知りました。
減価償却とは何か、ざっくり言うと。
建物は時間とともに価値が減るとして、その「目減り分」を毎年経費として計上できる仕組み。実際にはお金が出ていかないのに、帳簿上は赤字にできるんです。
この「帳簿上の赤字」を給与所得と合算することで、課税所得が下がり、税金が戻ってくる。
加えて、購入した初年度には諸費用というものがついてきます。これは登記費用だったり、保険だったり、印紙税だったり。だいたい1物件で100万円弱のイメージ
これらを自分の所得に対してドーーーンとぶつけて、所得を下げることができるんです
また、雑費というものも認められていて。
不動産投資に関連した交通費や宿泊費、会食費などの経費計上も認められています
で、実際どうだったか。
30代前半で不動産投資をスタートして、1年目に3件購入しちゃいました。
「1年で3件は多くない？」とよく言われるけど、一応ちゃんと理由がありまして。
私自身、もうすぐ会社を辞めてコンサル会社を設立しようと考えています。なので、サラリーマンの融資が使えるのは今のうち。独立したら社長になりますが、信用はゼロ、社会の底辺ですｗ
という判断をして、とりあえず3件購入しました。
結果、1年目の確定申告で約200万円が還付されました！！
内訳はざっくりこんな感じ。
- 減価償却費（建物の経年劣化分を経費化）
- 購入時の諸費用（登記費用・印紙税・など）
- 運営にかかる雑費（会食費・交通費・宿泊費など）
これらを全部経費として計上すると、不動産所得が大きなマイナスになる。僕の場合は、500万円くらいの赤字をつくることができました。
じゃあ本当に500万円使ったの？というと、これは帳簿上の話でして、かかっていない。諸費用もローンに回せますし、諸費用を一部払ってくれる不動産会社もあります（今度紹介しますね）
で、結果、その500万円が給与所得と相殺され、払いすぎた税金が戻ってくるという仕組み。
それが、200万円。キャッシュでｗ
「不動産投資ってリスク高くない？」という人も多い
それは正しいと思います。空室リスク・金利リスク・修繕リスクなど
でも「高収入なのに節税手段がない」「株は規制で買えない」という状況の中で、レバレッジをかけながら節税もできる手段は、不動産以外にほぼ存在しなかったんです
少なくとも僕にとっては、始めない理由がなかった。
次回は「どんな物件を買うべきか」について書く予定。
よく「ワンルームマンション投資は詐欺」と言われるけど、本当にそうなのか。実際に買ってみた立場から正直に書いてみます！
