今日は私が不動産投資を始めた理由について書きます。
コンサルティング会社で働いている方に共通する悩みがあります。
株が買えない問題です。
正確には「買えない」ではなく「買いにくい」のですが、事前申請・保有期間制限・銘柄制限・売却制限など、コンプライアンス上のルールが厳しく、現実的にはほぼ不可能です。インデックスファンドはOKでも、個別株はほぼアウト。
「高収入なのに、資産形成の手段が限られている」という、なんとも皮肉な状況です。これはコンサルだけでなく、金融機関に勤める方にも共通する悩みではないでしょうか。
では、どうするか。
答えは不動産投資でした。
不動産は株と違い、コンプライアンス規制の対象外です。しかも、サラリーマンとしての高属性を最大限に活かせる数少ない投資手段でもあります。
銀行は「安定した高収入」を持つ会社員に対して、積極的に融資をしてくれます。他人のお金でレバレッジをかけながら資産を形成できる点が、不動産投資の最大の魅力です。
最初の動機は節税
ただ正直なところ、最初の一番の動機は節税でした。
シニアマネージャーに昇格したタイミングで、所得税・住民税を合わせた税率が43%になりました。頑張って稼いでも、半分近くが税金として持っていかれる感覚です。
「もっと手元に残す方法はないか」と考えていたときに出会ったのが、不動産投資における減価償却という仕組みです。
減価償却とは何か、簡単に説明すると以下の通りです。
建物は時間とともに価値が下がるとみなされ、その「目減り分」を毎年経費として計上できます。実際にお金が出ていくわけではないのに、帳簿上は赤字にできるという仕組みです。
この「帳簿上の赤字」を給与所得と合算することで課税所得が下がり、払いすぎた税金が戻ってきます。
加えて、物件購入の初年度には諸費用が発生します。登記費用・保険・印紙税などで、1物件あたり100万円弱が目安です。これらも経費として所得にぶつけることができます。
さらに、不動産投資に関連した交通費・宿泊費・会食費なども雑費として経費計上が認められています。
1年目に3件購入した理由
30代前半で不動産投資をスタートし、1年目に3件購入しました。
「1年で3件は多くないか」とよく言われますが、理由があります。
私はもうすぐ会社を辞め、独立してコンサル会社を設立する予定です。サラリーマンとしての融資属性が使えるのは今のうちだと判断しました。独立後は社歴ゼロの個人事業主になるため、銀行からの信用が大きく下がります。
→独立の詳細はこちら
そのため、使える融資枠があるうちに購入を進めるという判断をしました。
結果：1年目の確定申告で約200万円が還付
1年目の確定申告で、約200万円が還付されました。
内訳はざっくりと以下の通りです。
- 減価償却費（建物の経年劣化分を経費化）
- 購入時の諸費用（登記費用・印紙税など）
- 運営にかかる雑費（会食費・交通費・宿泊費など）
これらを経費として計上した結果、不動産所得が大きなマイナスになりました。私の場合は帳簿上で約500万円の赤字をつくることができ、それが給与所得と相殺されて払いすぎた税金が戻ってきました。
実際に500万円を支出したわけではありません。減価償却は帳簿上の話ですし、諸費用もローンに組み込んだり、大きな値引きをしてくれる不動産会社を活用したりすることで、実質的な現金支出は抑えられます。
どの不動産会社が良いかはこちら→不動産投資会社おすすめランキング6社比較｜実際に買った投資家の結論
リスクについて
「不動産投資はリスクが高いのでは」という意見ももっともです。空室リスク・金利リスク・修繕リスクなど、確かに存在します。
ただ、「高収入なのに節税手段がない」「株はコンプライアンスで買えない」という状況の中で、レバレッジをかけながら節税もできる投資手段は、不動産以外にほぼ存在しませんでした。
少なくとも私の状況では、始めない理由がなかったというのが正直なところです。
次回は「どんな物件を買うべきか」について書く予定です。「ワンルームマンション投資は詐欺」とよく言われますが、実際に購入した立場から正直にレビューします。
