ワンルームマンション投資は「詐欺」と言われることがあります。
しかし実際には、投資の仕組みを理解せずに物件を買ってしまうことが問題のケースが多いです。
この記事ではワンルーム投資の価格がどのように決まるのかを、収益還元法を使って解説します。
不動産投資のゴール設定
不動産投資、何をゴールにするかって考えたことはあるでしょうか？
実はここを最初に決めないと、どんな物件を買えばいいかが全然変わってきます。
目的は大きく分けると3つ。
- 5〜10年保有して売却益（キャピタルゲイン）を狙う
- 長期保有して家賃収入（インカムゲイン）を狙う
- その両方
僕の場合は5〜10年保有してキャピタルゲインを狙うスタイル。
売る時に買った値段より高く売れれば勝ち、というシンプルな考え方です
価格が決まる仕組み：収益還元法
じゃあ、どうすれば高く売れるのか？
ここで出てくるのが「収益還元法」という考え方です
30㎡前後の投資用不動産の価格は、実はこの式で決まるんです
物件価格 ＝（月額家賃 − 管理費 − 修繕積立金）× 12ヶ月 ÷ 利回り
利回りとは？
ちょっと待って、「利回り」って何？
ここで詰まる人が多いと思うので説明しますね
利回りとは、「投資家がこのエリア・この物件に対して期待するリターン率」のこと。別名キャップレート（Cap Rate）とも呼ばれます
重要なのは、この値はエリアによって決まっているという点です
- 東京都心（城南エリア）：約3.5〜3.8%
- 大阪・福岡など地方主要都市：約4.5〜5%
- 地方・郊外：さらに高くなる
つまり都心に行くほど利回りは低くなります。
「低い方がいいの？高い方がいいの？」と思うかもしれないけど、買う時は利回りが低い方が物件価格は高くなる。逆に売る時には利回りが低い＝高く売却できる！ということ。
この利回りは市場の需給によって定期的に見直されるので、自分でコントロールできません。
だから、コントロールできる「家賃」と「管理費・修繕積立金」に集中して考えます
物件価格を上げるために
キャピタルゲインを狙うには、式の分子を大きくすればいいですよね？
物件価格 ＝ （家賃 − 管理費 − 修繕積立金）× 12 ÷ 利回り
この分子（カッコの中）を大きくする＝物件価格が上がる＝キャピタルゲインが狙えるということです
つまり購入時のポイントは2つだけ！
- 家賃を上げる余地があるか？
- 管理費・修繕積立金は上がらないか？
例えば家賃が月1,000円上がると、利回り3.5%の計算で物件価格が約34万円上昇するという計算になります
もし市場相場より1万円安い家賃の物件を買って、保有中に1万円値上げできたら、それだけで約340万円のキャピタルゲインになるということです
「ワンルームマンション投資は詐欺」は本当か？
よく聞くけど、これは僕はちょっと違うと思います
収益還元法で物件価格は決まるから、不動産会社が法外な価格をつけることは構造上難しい。
じゃあなぜ「損した」「騙された」という人が出るのか。
答えは単純で、最初から市場相場より家賃が高い物件を買っているから。
家賃が相場より高い物件を買うと：
- これ以上家賃を上げられない
- 空室が出やすい
- 売っても値上がりしていない
という状態になります。詐欺じゃなくて、そもそも割高な物件を買ってしまっているのが実態です
じゃあ、どんな物件が割高なの？ということですが、
- 新築マンション
- タワーマンション
- 有名ブランドマンション 等
これらのマンションは広告費などのプレミアム価格が乗っており、市場価格よりも割高な可能性があります
ワンルーム投資で失敗しない物件選びのポイント
① 家賃を上げる余地があるか？
周辺の同条件の物件と比較して、月額で3,000〜1万円安い物件を狙う。その値上げ幅がそのままキャピタルゲインとなります
② 管理費・修繕積立金は上がらないか？
修繕計画を確認する。直近で上がったばかりならしばらく安心ですが、長年据え置きだと近々上がる可能性があります
家賃を上げても、同じだけ管理費・修繕積立金が上がると効果が帳消しになるので要注意です！
ただ、これを一人でやるのはかなり難しい
エリアごとの適正利回り、過去の家賃推移、修繕計画の読み方など、これらを全部個人でやろうとすると相当な時間がかかります
だから僕は、実績データをきちんと持ってる会社から買うことにこだわっています。どこから買うかで、手に入る情報量が全然違うので
次回は「どこから物件を買うのがいいのか」や、多くの不動産会社と面談してきた僕だからこそ話せる、各社の特徴について書きたいと思います！
