家賃をいくら上げれば金利上昇に勝てる？｜金利2.5%・3.0%・3.5%を家賃換算で逆算

この記事で分かること

金利上昇による返済額増・残債増を、家賃値上げでちょうど相殺するには月いくら必要か
「キャッシュフロー基準」と「資産価値基準」で、必要な家賃値上げ額がなぜこんなに違うのか
家賃上昇余地から逆算して、どこまでの金利上昇に耐えられるかを見る方法
物件選びで見るべき新しい指標「家賃上昇余地÷借入残高」

前回のおさらい

前回の記事では、川崎の新築物件（借入3,390万円）のローン金利が2.15%から3.5%まで上昇した場合、10年後の残債が約282万円多くなるという試算を出しました。
👉 不動産投資ローンの金利が3.5%になったら？｜2.15%・2.5%・3.0%・3.5%で検証

今回は、この負担を家賃値上げでちょうど相殺するには、実際いくら値上げすればいいのかを計算してみます。

キャッシュフローの損益分岐点：返済額増を家賃で相殺するには？

まず、5年後の返済額見直しで実際に増える金額を、そのまま家賃に転嫁する場合の必要額です。

なお、これは5年後の返済額見直し後（後半5年）に実際に発生する負担です。前回の記事で説明した通り、前半5年は5年ルールにより返済額そのものが変わらないため、この時点で慌てて家賃を上げる必要はありません。

金利	5年後の返済額増	相殺に必要な家賃値上げ額
2.50%	+11,963円/月	約12,000円/月
3.00%	+23,088円/月	約23,000円/月
3.50%	+27,750円/月	約28,000円/月

これは単純に「増えた返済額＝上げるべき家賃」という考え方です。3.5%まで上がった場合、返済額の増加分をそのまま吸収しようとすると、後半5年で月2万8千円近い値上げが必要になります。

資産価値ベースの理論上の損益分岐点

一方、見方を変えて「10年後の残債増加分」を、家賃値上げによる理論上の物件価値上昇でカバーする場合を計算すると、必要な値上げ額はまったく違う数字になります。こちらは前半・後半を分けず、10年間トータルでの差分です。

金利	10年後の残債差	資産価値ベースの理論上の損益分岐点
2.50%	約+60万円	約1,850円/月
3.00%	約+147万円	約4,530円/月
3.50%	約+282万円	約8,700円/月

※収益還元法に基づき、利回り3.7%（川崎の物件での実績値）で理論上の物件価値に換算した場合の概算です。残債増加分は確定的な負担ですが、家賃値上げによる価値増は「売却時も同じ利回りで評価される」という前提の上に成り立つ理論値です。実際の売却価格が必ずこの通りになる保証はありません。

川崎の新築ワンルームの購入時の詳細はこちら
👉 新築なのに利回り3.7%｜川崎の投資マンションを150万円値引きで買った話【体験談】

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なぜ「数万円」と「数千円」でこんなに違うのか

同じ金利上昇なのに、必要な値上げ額が3倍以上違うのは、見ている指標がそもそも違うからです。

キャッシュフロー基準は「毎月いくら追加で払うか」という単純な引き算です。一方、資産価値基準は「年間家賃を利回りで割り戻す」という計算のため、少額の家賃増でも大きな価値増に変換されます。年間12万円の家賃増（月1万円）が、利回り3.7%で割ると約324万円の価値増に相当するのはこのためです。

どちらが「正しい」わけではなく、見ている時間軸と目的が違います。毎月の家計を守りたいならキャッシュフロー基準、売却時のリターンを守りたいなら資産価値基準で考える、という整理になります。

逆に「家賃+1万円」なら、どこまでの金利上昇に耐えられる？

ここまでは「金利→必要な家賃」という向きで計算しましたが、逆に「家賃上昇余地→耐えられる金利」も出してみます。これは①と同じく、後半5年の返済額増を基準にした計算です。

川崎の新築物件は、現在の家賃が周辺相場よりおよそ1万円安い状態です。家賃上昇余地ごとに、後半5年の利息負担増をどこまで吸収できるかをまとめると、次のようになります。

家賃上昇余地	年間増収	吸収できる金利上昇幅の目安
+5,000円	+6万円	約+0.18%
+10,000円	+12万円	約+0.36%
+15,000円	+18万円	約+0.54%
+20,000円	+24万円	約+0.72%

現在の金利が2.15%であることを踏まえると、

家賃+1万円の余地 → 約2.5%までの金利上昇を吸収可能
家賃+2万円の余地 → 約2.9%までの金利上昇を吸収可能

という読み替えができます。

また、資産価値ベース（10年トータル）で見ても、家賃+1万円（年間+12万円、利回り3.7%換算で約324万円の理論上の価値増）は、今回検証した3.5%シナリオまでの残債増加分（約282万円）を上回ります。

少なくとも今回のシナリオの範囲では、家賃1万円の値上げ余地があれば、金利上昇分を理論上カバーできるということです。

損益分岐点ちょうどを狙うのは危ない

計算上、3.5%シナリオでも月8,700円の値上げで理論上相殺できることが分かりましたが、だからといって「ちょうど8,700円上げればOK」とは考えていません。

理由は、

売却時の利回りが3.7%のまま維持される保証はない
築年数が進むほど期待利回りは上がりやすい（＝評価額は下がりやすい）
管理費・修繕積立金が将来上がる可能性がある
空室期間が発生すれば、その間の家賃収入はゼロになる
狙った金額まで家賃を上げられる保証もない

があるからです。損益分岐点ぎりぎりの物件よりも、それを上回る家賃上昇余地がある物件の方が、金利上昇局面では安全だと考えています。

物件購入時に見るべき新しい指標：「家賃上昇余地÷借入残高」

ここまでの計算から言えるのは、「金利が1.9%だから良い」「2.5%だから悪い」という見方だけでは不十分だということです。

同じ金利でも、家賃に上昇余地がある物件とない物件では、金利上昇への実質的な耐性がまったく違います。これを一つの数値で表すなら、

家賃上昇余地（年間）÷ 借入残高

という指標が使えます。

川崎の新築物件で実際に計算すると、

家賃上昇余地：月1万円（年間12万円）
借入残高：約3,323万円

12万円 ÷ 3,323万円 ≒ 約0.36%

この数字は、前段で出した「家賃+1万円で吸収できる金利上昇幅（約0.36%）」と全く同じものです。つまりこの指標の中身は、「その物件が、借入残高に対してどれだけの金利上昇を家賃だけで吸収できるか」を表しています。

この形にしておくメリットは、借入額が違う物件同士でも比較できることです。たとえば借入額が半分の物件で家賃上昇余地が同じ1万円なら、この指標は約0.72%になり、金利耐性は2倍ということになります。物件を選ぶときは、金利の絶対値だけでなく、この比率が高い物件かどうかも見ておくと、金利上昇局面での実質的な防御力が測れると考えています。

物件選びの判断軸についてはこちらにまとめています。
👉 不動産投資における物件選びの5つの判断軸｜6室購入した投資家の結論