はじめに
私はこれまで東京・川崎・大阪で合計6室のワンルームマンションを購入してきました。
個別の物件については、それぞれ詳しい記事で公開していますが、6室分のデータが別々の記事に散らばっていて、全体像がつかみにくいという声もいただいていました。この記事では、6室すべての実績データを1つの表にまとめて公開します。
6室の全データ
| 項目 | 東京① | 東京② | 川崎① | 川崎② | 大阪① | 大阪② |
|---|---|---|---|---|---|---|
| エリア | 東京23区 駅7分 | 東京23区 駅2分 | 川崎 駅7分 | 川崎 駅10分 | 大阪市 駅6分 | 大阪市 駅7分 |
| 築年数 （購入時） | 約6年 | 約6年 | 約9年 | 新築 | 約10年 | 約10年 |
| 購入会社 | B社 | プロパティ エージェント | A社 | A社 | B社 | B社 |
| 物件価格 | 3,410万円 | 4,020万円 | 2,800万円 | 3,400万円 | 2,090万円 | 1,790万円 |
| 値引き額 | 160万円 | 20万円 | 110万円 | 150万円 | 80万円 | 80万円 |
| 実質利回り （値引き後） | 約3.7% | 約3.5% | 約3.6% | 約3.7% | 約3.7% | 約3.8% |
| 融資銀行 | 楽天銀行 | auじぶん 銀行 | 東京スター 銀行 | 東京スター 銀行 | 楽天銀行 | 楽天銀行 |
| 金利 （購入時） | 2.2% | 1.74% | 1.9% | 1.9% | 2.208% | 2.208% |
| 頭金 | 10万円 | 10万円 | 10万円 | 10万円 | 10万円 | 10万円 |
| 当初家賃 | 111,500円 | 128,000円 | 87,800円 | 105,000円 | 73,500円 | 66,000円 |
| 現在家賃 | 122,500円 | 128,000円 | 90,800円 | 105,000円 | 90,000円 | 66,000円 |
| 家賃値上げ額 | +11,000円 （更新時交渉） | ー （交渉予定） | +3,000円 （更新時交渉） | ー （交渉予定） | +16,500円 （退去→再募集） | ー （交渉予定） |
| 物件価値 上昇額 | 約377万円 | 実現後 公開予定 | 約100万円 | 実現後 公開予定 | 約535万円 | 実現後 公開予定 |
| 月次CF （当初） | 約-13,700円 | 約-18,050円 | 約-10,310円 | 約-10,900円 | 約-9,550円 | 約-8,350円 |
| 月次CF （現在） | 約-2,700円 | 約-18,050円 | 約-7,310円 | 約-10,900円 | 約+6,950円 | 約-8,350円 |
この表から見えること
値引き合計は600万円
6室合計の値引き額は600万円になります。1室あたり平均すると約100万円で、これは購入コストを下げてキャピタルゲインを最大化するという方針が、実際の数字にも表れている結果です。
家賃値上げには、大きく2つの型がある
家賃値上げの実現方法は、大きく分けると「既存の入居者との更新交渉」と「退去後の新規募集」の2パターンです。
東京①・川崎①は、既存の入居者との更新交渉によって値上げを実現しています。一方、大阪①は、購入から3ヶ月で退去が発生したことをきっかけに、退去後の新規募集で相場上限まで一気に引き上げました。
川崎②・大阪②は、まだこれから更新タイミングを迎える段階で、いずれも既存の入居者との更新交渉での値上げを狙っています。
値上げの型がどちらであっても、共通しているのは「購入時点で家賃に値上げ余地があるかどうか」を必ず確認しているという点です。
東京・大阪、実質利回りに大きな差はない
エリアによって物件価格や家賃の絶対額は大きく違いますが、実質利回りで見るとどの物件もおおむね3.5〜3.8%のレンジに収まっています。物件価格の大小よりも、利回り水準をベースに投資判断をしていることが、この表からも見て取れます。
実現済みの物件価値上昇は、合計で1,012万円
家賃値上げがすでに実現している東京①・川崎①・大阪①の3室だけで、収益還元法上の物件価値上昇は合計約1,012万円になります。
どの会社から購入したか
6室のうち、東京①・大阪①・大阪②の3室は完全紹介制のB社、川崎①・川崎②の2室は完全紹介制のA社、東京②の1室はプロパティエージェントから購入しています。
それぞれの会社のレビューはこちらにまとめています。
👉 完全紹介制A社の評判・口コミ｜実際に2件購入した不動産投資家がレビュー
👉 完全紹介制B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー
👉 プロパティエージェントの評判・口コミ｜実際に購入した投資家がレビュー
会社ごとの値引き実績・物件価値の伸びを軸にした記事もあります。
👉 250万円値引き＋物件価値100万円アップ｜物件選びと同じくらい、不動産会社選びが重要という話①
👉 320万円値引き＋物件価値900万円アップ｜物件選びと同じくらい、不動産会社選びが重要という話②
A社・B社どちらも完全紹介制のため、紹介を希望する方はこちらからご連絡ください。
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家賃値上げの具体的な交渉プロセスについては、こちらでも詳しく公開しています。
👉 家賃11,000円アップで物件価値377万円アップ｜入居者との賃料改定交渉を公開
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購入前のセカンドオピニオンへの相談
6室すべての購入において、私はファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しています。不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から価格や家賃水準について意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。
物件選びに迷っている方や、第三者の目線でセカンドオピニオンを取りたい方はぜひご連絡・ご相談ください。
👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら｜不動産投資で損しないためのセカンドオピニオン【実体験レビュー】
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