家賃16,500円上げて、535万円の物件価格上昇｜大阪市・築浅1Kを80万円値引きで買った話【体験談】

この記事でわかること

大阪市・駅徒歩6分・築約10年1Kの実際の購入条件
同マンション最高値との家賃差に着目した物件選びの視点
購入3ヶ月で退去→16,500円値上げ・原状回復費用をB社が負担してくれた話
東京・川崎以外にも分散投資した理由

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、大阪市で購入した1Kについて、購入価格・融資条件・月々のキャッシュフローを含めてリアルな数字を公開します。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	大阪市・駅徒歩6分
築年数	築約10年（2015年築）
間取り	1K・約27㎡
物件価格	2,090万円
実質利回り（値引き前）	約3.6%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
実質利回り（家賃値上げ後）	約4.5%
購入会社	完全紹介制B社

なぜこの物件を選んだのか

同マンション最高値との家賃差に値上げ余地を見た

この物件を選んだ最大の理由は、同じマンション内の最高値の部屋と比べて家賃が13,000円低かったことです。

同じマンションの別の部屋が13,000円高い家賃で成約しているということは、このマンションにはそれだけの賃料ポテンシャルがあるということです。

購入前の家賃は相場より割安であり、更新タイミングで値上げを狙える余地が十分にありました。

収益還元法の観点では、家賃が上がれば物件価値も上がります。値上げ余地があるということはキャピタルゲインも狙えるということです。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

ポートフォリオ分散の観点

関東（東京・川崎）に物件が集中していたため、地域分散の観点から大阪にも投資する意味があると考えました。

加えて、大阪は東京23区より物件価格が抑えられやすく、同じ自己資金でも利回りを取りやすい傾向があります。地域分散と利回りのバランスを考えると、このタイミングで大阪を組み入れるのは合理的だと判断しました。

節税の観点

大阪物件は東京・川崎の物件と比べて、建物比率が高くなりやすい傾向があります。建物比率が高いほど減価償却費が大きくなり、節税効果が高まります。

この物件の建物比率は平均的な水準ですが、もう1室の大阪の物件については建物比率がさらに高く、減価償却による節税効果もより大きくなっています。

大阪物件2室を組み合わせることで、キャピタルゲインを狙いながら節税効果も取れるという設計になっています。

👉 減価償却と節税の詳しい解説はこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

80万円の値引きで実質利回りが3.6%→3.7%に改善

完全紹介制B社から80万円の値引きをしてもらいました。

値引き前の実質利回りは約3.6%でしたが、80万円の値引きによって実質利回りは約3.7%に改善しました。

値引きによって購入コストが下がった分、キャピタルゲインをより多く狙えるという点も大きなメリットです。

👉 B社の詳細レビューはこちら
→完全紹介制B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー

この物件はセカンドオピニオンを経て購入しました

この物件を購入する際、私は情報を整理するためファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しました。

不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から購入価格や家賃水準、修繕計画などについて意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。

私が相談したFPは、とても親身に話を聞いてくださり、物件のメリットだけでなく、気になる点やリスクについても一緒に整理してくれました。「買ったほうがいい」「やめたほうがいい」と結論を押し付けるのではなく、判断材料を客観的に整理してもらえたことが、私にとって非常に参考になりました。

もちろん、最終的な購入判断は自分自身で行うものですし、将来の収益を保証するものではありません。しかし、不動産投資は購入金額が大きいため、購入前に第三者の意見を聞いてみることには十分な価値があると、私は感じています。

もし購入前に「この価格は妥当なのか」「家賃相場とどのくらい乖離があるのか」といった点が気になる方は、こうしたセカンドオピニオンを活用してみるのも一つの選択肢だと思います。

私が実際に相談したセカンドオピニオンについては、こちらで紹介しています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
→不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	楽天銀行
金利	2.208%
借入額	2,070万円（値引き・頭金控除後・諸費用込み）
期間	35年
月々の返済額	約69,500円

楽天銀行になった理由

この物件は私が後半に購入した物件のため、すでに他の金融機関の融資枠をかなり使っていました。そのため融資が通る金融機関が楽天銀行に限られ、金利は2.208%とやや高めになりました。

複数物件を購入する場合、後半になるほど融資条件が厳しくなるという点は事前に知っておくべきポイントです。

月々のキャッシュフロー

項目	値上げ前	値上げ後（+16,500円）
家賃収入	+73,500円	+90,000円
ローン返済	-69,500円	-69,500円
管理費＋修繕積立金＋集金代行	-13,550円	-13,550円
月次キャッシュフロー	約-9,550円	約+6,950円

購入当初は月約9,550円のマイナスでしたが、後述する家賃値上げによって月次キャッシュフローは約6,950円のプラスに転換しました。

月次CFだけを見るとマイナスからスタートしましたが、家賃値上げ・減価償却による節税効果をトータルで考えることが不動産投資の正しい見方です。

👉 減価償却と節税についてはこちら
→不動産投資6室でいくら節税できた？｜減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開

購入3ヶ月で退去→16,500円値上げ・原状回復費用はB社が負担

購入からわずか3ヶ月で入居者が退去するという出来事がありました。

退去はタイミングによってはリスクになりますが、この物件では逆にチャンスになりました。

退去後、家賃を16,500円引き上げた金額で募集をかけたところ、数週間で新しい入居者がつきました。

収益還元法上の物件価値への影響

年間家賃増加：16,500円 × 12ヶ月 = 198,000円
実質利回り3.7%で計算：198,000円 ÷ 3.7% = 約535万円の物件価値上昇

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

原状回復費用をB社が負担してくれた

購入からそれほど時間が経っていないタイミングでの退去だったため、B社が原状回復費用を全額負担してくれました。

原状回復には通常15〜20万円程度かかります。それを全額負担してもらえたのは、金銭的にも精神的にも非常に大きかったです。

購入後のサポートまでしっかりしている会社だと改めて実感した出来事でした。

👉 B社の詳細レビューはこちら
→完全紹介制B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー

👉 完全紹介制B社の紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

管理会社について

この物件の賃貸管理会社はB社の子会社が担当しています。

投資用物件は購入時に販売した会社がそのまま管理するケースが多く、管理会社の変更時に違約金や一定期間の縛りがあることも珍しくありません。購入前に管理会社の評判を確認しておくことも重要なポイントです。

B社の管理会社とのやり取りはiMessageで完結します。オーナーが「こういう内容で入居者と交渉してほしい」と伝えると、管理会社が入居者にiMessageで連絡し、入居者からの返信もタイムリーに共有してくれます。既読確認ができてレスポンスも早く、交渉の進捗がリアルタイムでわかるため、非常にストレスが少ないです。

会社によっては入居者と管理会社で手紙でのやり取りになることも多いため、少しラグができてしまう可能性もある中で、このタイムリーさは魅力の一つでした。

反省点・次に活かすこと

土地勘のないエリアは数字だけで判断しない

正直なところ、大阪に東京・川崎ほどの土地勘がありません。大阪に詳しい人から「あのエリアはいい」と聞いてはいましたが、最終的には数字だけを見て判断した部分があります。

セカンドオピニオンのFPから周辺相場の情報をいただき「割安」という判断をしたので結果的には問題ないと思っていますが、できればもう少し大阪のエリア特性を理解した上で買った方が良かったとは感じています。

東京・川崎であれば、自分の中に「この駅なら強い」「このエリアは微妙」という肌感覚があります。ですが大阪はそこがまだ弱く、今回は数字と周辺相場に寄せて判断しました。

結果的には家賃が上がって納得していますが、今後は大阪でも「数字が良い」だけでなく、「自分でもエリアの強さを説明できる状態」で買いたいと感じています。

値引き交渉をもっと粘るべきだった

今回は80万円の値引きを受け、実質利回りは3.6%から3.7%に改善しました。ただ振り返ると、もう少し値引き交渉を粘っても良かったと感じています。

3.7%という利回りは大阪物件としては決して悪い水準ではありませんが、「もう少し割安感が欲しい」と感じる水準でもあります。値引き額をさらに積み上げることができれば、実質利回りをもう一段改善できた可能性があります。

不動産の値引き交渉は「お願いする」ではなく「条件を提示する」という姿勢で臨むことが重要です。次回以降の購入では、もう一歩踏み込んだ交渉を心がけたいと思っています。

それでも、値引き交渉より優先して購入に踏み切った理由

値引き額そのものにはもう少し粘る余地があったと感じている一方で、この物件を選んだ決め手は別のところにありました。それは「家賃を大きく上げられる余地があるかどうか」です。

家賃を5%上げるという条件だけを見ても、家賃水準によって実際に増える金額は大きく変わります。

東京の家賃12万円の物件で5%アップ→+6,000円
大阪の家賃7万円の物件で5%アップ→+3,500円

大阪は家賃水準そのものが東京より低いため、同じ「5%」という上げ幅でも、実額としては見劣りします。裏を返せば、大阪で家賃を5,000円以上上げられる物件自体がなかなか出てきません。

この物件は、同マンション内の成約実績から見て10,000円以上の値上げが狙える余地があると判断できました。ここが、値引き額の多少よりも優先して購入を決めた最大の理由です。

結果として、実際に16,500円の値上げに成功し、家賃値上げ後の実質利回りは約4.5%まで改善しています。大阪の物件でここまでの利回りに到達できるケースは、そう多くありません。値引き幅にはまだ改善の余地があったと感じつつも、家賃の伸びしろを見極めて購入したこと自体は、結果的に正しい判断だったと考えています。

今後の方針

引き続き家賃を相場上限に近づける形で段階的な値上げを目指す
大阪エリアの理解を深めながら5〜10年保有を前提に運用していく

まとめ

項目	内容
エリア	大阪市・駅徒歩6分
築年数	築約10年
物件価格	2,090万円
実質利回り（値引き前）	約3.6%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
実質利回り（家賃値上げ後）	約4.5%
値引き額	80万円
月次CF（値上げ前）	約-9,550円
月次CF（値上げ後）	約+6,950円
物件価値上昇（推計）	約535万円