320万円値引き＋物件価値900万円アップ｜物件選びと同じくらい、不動産会社選びが重要という話②

この記事でわかること

仕入れ系不動産会社が値引きに強い理由
都内と地方（大阪）を組み合わせたポートフォリオの考え方
3件合計320万円の値引きが実現した仕組み
実現した家賃値上げと物件価値の上昇
購入後のサポート体制で感じたこと

はじめに

不動産投資では「どの物件を買うか」だけでなく「どの会社から買うか」が結果を大きく左右します。

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、その中でも3件購入した完全紹介制B社について、実際の物件を通して振り返ります。

結論から言うと、値引きの大きさと全国展開の物件バリエーション、そして質の高い物件紹介が他社と比べて際立っていた会社です。

6社の比較・ランキングについてはこちらでまとめています。
👉 不動産投資会社おすすめランキング6社比較｜実際に買った投資家の結論

五反田拠点の仕入れ系・全国展開の不動産会社

B社は東京五反田を拠点に、投資用不動産の買取・再販を主軸とする不動産会社です。仕入れから販売までを自社で手がける、仕入れを得意としている会社になります。

仕入れの営業マンが多い会社だからこそ、物件を厳しく吟味した上で他の会社よりも有利な価格で仕入れることができます。その結果、周辺相場より家賃が割安な物件が出やすく、そういった物件をメインで紹介してもらえるというのがこの会社の特徴です。

もう一つの特徴が、全国の物件を幅広く扱っていることです。私自身、3件購入しましたが、都内1件・大阪2件という構成にしました。

なぜ大阪を選んだかというと、都内と地方では物件の特性が大きく違うからです。都内物件は土地価格が高い分、建物比率が低くなります。また相対的に家賃も高いため、家賃上昇によるキャピタルゲインを狙いやすいのが特徴です。

一方、大阪などの地方物件は土地価格が低い分、建物比率が高くなります。建物比率が高いと減価償却が大きくなるため、節税効果が高くなります。特に所得税率33%(年収目安1,280万円以上)+住民税10%で合計43%以上の税負担がある方には、地方物件による節税効果は非常に大きいです。また大阪物件は都内の約半額で買えるため、都内で1件買う予算で大阪なら2件買えます。2件分のキャピタルゲインを狙いながら節税もできるというのが、大阪物件を選んだ理由です。

👉 B社の詳細レビューはこちら
不動産会社B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー

👉 減価償却と節税の詳しい解説はこちら
不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

3件合計320万円の値引き

B社で一番驚いたのが、値引きの大きさです。3件合計で320万円の値引きをしてもらいました。

値引き320万円というのは、購入コストがその分下がったということです。売却時に同じ価格で売れれば、値引きを受けなかった場合より320万円以上多くキャピタルゲインを得られる計算になります。月次収支のマイナスを埋めながら、売却益で大きく回収するというのが基本的な考え方です。

なぜこれだけの値引きが可能かというと、ネットへ広告を出していない仕入れを得意としている会社だからです。広告費がかからない分、仕入れ値と販売価格の利益をそのまま値引きとして還元してくれます。

👉 B社の紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

3件とも、家賃が周辺相場より割安

私が購入した3件はすべて、家賃が周辺相場より1万円程度割安な物件でした。割安な家賃設定ということは、更新タイミングで値上げできる余地があるということです。実際に3件中2件で、既に更新のタイミングで1万円以上の家賃値上げに成功しています。

収益還元法で計算すると、それぞれ300万円以上の物件価値の上昇ということになります

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

東京①：家賃11,000円アップ、物件価値+377万円

1件目は東京23区の築浅1DK、駅徒歩7分の物件でした。この物件を選んだ理由も、周辺相場との家賃差にありました。周辺相場から見て家賃が割安な水準だったため、更新タイミングで値上げを狙える余地が十分にあると判断して購入しています。

実際に更新のタイミングで交渉を行い、成約実績を根拠にしながら11,000円の値上げに合意しました。収益還元法で計算すると、この値上げによって物件価値は約377万円上昇したことになります。

値引き160万円で購入した物件が、値上げによってさらに資産価値を伸ばした形です。

👉 この物件の詳しい購入条件・交渉の流れはこちら
購入後377万円値上がり｜東京23区・築浅1DKを160万円値引きで買った話【体験談】

大阪①：退去→16,500円値上げ、物件価値+535万円

2件目は大阪市・駅徒歩6分・築約10年の1Kです。この物件も、同マンション内の最高値の部屋と比べて家賃が13,000円低いという、値上げ余地の大きさが決め手でした。

購入から3ヶ月以内に退去が発生しましたが、新しい入居者を16,500円値上げした家賃で募集したところ、わずか数週間で入居者が決まりました。値引きや大阪の物件ということも重なり、購入してわずか3ヶ月で月の収支をプラス3,000円にすることができました。今の市況感でプラスの物件を持てることはほぼないと聞いているので、すごく珍しいと思っています。収益還元法上の物件価値は約535万円上昇しました。加えて、退去のタイミングが早かったこともあり、原状回復費用はB社が全額負担してくれています。

👉 この物件の詳しい購入条件・値上げの経緯はこちら
家賃16,500円上げて、535万円の物件価格上昇｜大阪市・築浅1Kを80万円値引きで買った話【体験談】

大阪②：更新直後で購入、2年後に316万円の伸びしろ

3件目は大阪市・駅徒歩7分・築約10年の1Kです。同じマンション内に10,000円以上高い家賃で成約している部屋があり、大阪では珍しい1万円以上の値上げ余地がある物件として購入しました。

ただ、複数物件を同時に検討していたこともあり、この物件だけ購入後に更新直後だったことが判明しました。更新が終わったばかりということは、次の家賃交渉のチャンスまで2年待たなければならないということです。1万円以上の値上げ余地があるとわかっていても、すぐには動けない状況になってしまいました。

それでも、この物件を選んだこと自体は間違いではなかったと感じています。次の更新タイミングで10,000円以上の値上げが実現すれば、物件価値は約316万円上昇する見込みです。更新タイミングの確認は物件購入前の絶対条件だと痛感した物件でもあります。

👉 この物件の詳しい購入条件・反省点はこちら
2年後に316万円の物件価値アップを狙う｜大阪市・築浅1Kを80万円値引きで買った話【体験談】

割安な売値に加えて家賃値上げ余地もあるという物件を複数紹介してもらえたのは、仕入れ会社としての物件目利き力があってこそだと感じています。

購入後のサポートで感じたこと

賃貸管理会社とのやり取りがショートメッセージで完結するため、家賃値上げの交渉や入居者への伝え方、価格設定の相談などをテンポよく進めることができました。電話やメールの往復が不要で、隙間時間に完結できる点は購入後の満足度に直結していました。

また、大阪①の物件では早期の値上げ交渉による退去が発生しましたが、購入からそれほど時間が経っていないタイミングだったため、B社が原状回復費用を全額負担してくれました。家賃値上げ交渉による早期退去の場合、原状回復費用の負担が全額オーナーになる会社もあると聞いているので、その点ではB社の対応は手厚いと感じています。

デメリットも正直に

B社は取引金融機関の選択肢がそれほど多くない可能性があります。私の場合は他社でも複数購入していた事情もあり、楽天銀行のみの融資となり金利は2%を超えていました。ただしこれは私個人の状況による部分も大きく、属性や購入タイミングによってはより良い融資条件がつく可能性もあります。

良い物件選びを支えたセカンドオピニオン

B社が持ってきてくれる物件の質は高いと感じていますが、それでも購入前には毎回、ファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しています。不動産会社の説明だけでなく、第三者の視点から価格や家賃水準を確認できることで、より納得感を持って購入を判断できています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

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まとめ

項目	内容
購入会社	完全紹介制B社
購入件数	3件（東京1・大阪2）
合計値引き額	320万円
東京①の物件価値上昇	約377万円
大阪①の物件価値上昇	約535万円
大阪②の物件価値上昇（2年後見込み）	約316万円
東京①の月次CF（値上げ前→値上げ後）	約-13,700円 → 約-2,700円
大阪①の月次CF（値上げ前→値上げ後）	約-9,550円 → 約+6,950円
大阪②の月次CF（現在→値上げ後見込み）	約-8,350円 → 約+1,650円