新築なのに利回り3.7%｜川崎の投資マンションを150万円値引きで買った話【体験談】

この記事でわかること

川崎・新築1Kの実際の購入条件
新築なのに買った理由－相場より明らかに割安な価格設定だった
月々のキャッシュフローと今後の収支改善シナリオ
「買えなかった物件」から学んだ反省点

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では川崎で購入した新築1Kについて、購入価格・融資条件・月々のキャッシュフローを含めてリアルな数字を公開します。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	川崎・駅徒歩約10分
築年数	新築
間取り	1K・約26㎡
物件価格	3,400万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
購入会社	完全紹介制A社

なぜこの物件を選んだのか

基本的に新築は買わない方針だった

私の基本方針は「新築は買わない」です。

新築投資用マンションは物件価格に新築プレミアムが乗るため、利回りが低くなりがちです。

川崎・駅徒歩10分圏内の新築1Kであれば、通常は利回り3%前後、場合によっては2%台後半になることも珍しくありません。セカンドオピニオンの担当者からも「新築は基本的に売却益目的だと旨味が薄い」と言われていました。

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不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

それでも買った理由──相場より明らかに割安な価格設定だった

この物件の実質利回りは、値引き後で約3.7%でした。

私が当時比較・検討していた新築物件の中では、同程度の立地や条件の物件と比べても利回りが高く、価格面に魅力があると感じました。実際に、当時提案を受けた別の新築物件では、実質利回りが約3.3%程度のものが多く、中には2%台後半の物件もありました。

また、A社との価格交渉により購入価格を150万円値引きしていただいたことで、実質利回りは約3.5%から約3.7%へ改善しました。

購入前にはセカンドオピニオンも利用し、第三者の視点から価格水準について意見を聞きました。その際も、「新築物件としては価格面に魅力がある」という趣旨の見解をいただき、最終的には自分自身で周辺相場や物件の条件などを総合的に判断した上で購入を決めました。

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家賃にも値上げ余地があった

この物件は家賃が周辺相場より5,000〜10,000円ほど割安な設定になっていました。新築のため入居者の更新は2年後になりますが、更新タイミングで1万円以上の値上げを狙えると判断しました。

収益還元法の観点では、家賃が上がれば物件価値も上がります。割安な売値に加えて家賃値上げ余地もあるという二重のメリットがある物件でした。

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→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

この物件はセカンドオピニオンを利用しました

この物件を購入する際、私は情報を整理するためファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しました。

不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から購入価格や家賃水準、修繕計画などについて意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。

私が相談したFPは、とても親身に話を聞いてくださり、物件のメリットだけでなく、気になる点やリスクについても一緒に整理してくれました。「買ったほうがいい」「やめたほうがいい」と結論を押し付けるのではなく、判断材料を客観的に整理してもらえたことが、私にとって非常に参考になりました。

もちろん、最終的な購入判断は自分自身で行うものですし、将来の収益を保証するものではありません。しかし、不動産投資は購入金額が大きいため、購入前に第三者の意見を聞いてみることには十分な価値があると、私は感じています。

もし購入前に「この価格は妥当なのか」「家賃相場とどのくらい乖離があるのか」といった点が気になる方は、こうしたセカンドオピニオンを活用してみるのも一つの選択肢だと思います。

私が実際に相談したセカンドオピニオンについては、こちらで紹介しています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	東京スター銀行
金利	1.9%
借入額	3,390万円（値引き・頭金控除後・諸費用込み）
期間	35年
月々の返済額	約111,000円

金利1.9%は、新築物件・頭金10万円という条件の中では比較的良好な水準です。

月々のキャッシュフロー

項目	金額
家賃収入	+105,000円
ローン返済	-111,000円
管理費・修繕積立金・集金代行等	-4,900円
月次キャッシュフロー	約-10,900円

月々約1.1万円のマイナスです。ただしこれは現時点の数字であり、今後の家賃値上げで大きく改善する見込みです。

今後の収支改善シナリオ

新築のため最初の更新は2年後になります。更新タイミングで1万円以上の値上げを予定しており、実現すれば月次キャッシュフローはほぼゼロ、その後の値上げでプラスに転じる計画です。

また減価償却による節税効果を合わせると、表面上のマイナスよりも実態の手取りは改善されます

👉 減価償却と節税についてはこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

👉実際の節税効果についてはこちら
→不動産投資6室でいくら節税できた？｜減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開

管理会社について

この物件の管理会社はA社系列ではなく、独立した管理会社が担当しています。

特筆すべきは集金代行手数料の安さで、月1,000円程度です。

一般的に集金代行手数料は家賃の3%前後が相場のため、この物件の場合であれば3,000円程度が普通です。それが1,000円程度に抑えられているのは、月々のキャッシュフローへのダメージが非常に小さく、実質的なプラス要素のひとつになっています。

投資用物件は購入時に管理会社が決まっていることがほとんどで、実質的に選べない仕組みになっています。その意味でも、最初から手数料の安い管理会社がついていたのはラッキーでした。

反省点・次に活かすこと

迷っている間に売れる──台東区の物件を逃した話

この物件を購入する少し前、台東区でも価格面に魅力を感じた新築マンションがありました。

購入前にセカンドオピニオンを利用したところ、「価格面は魅力的だと思います」という趣旨の意見をいただきました。しかし、当時は「やはり新築は少し不安だ」と迷ってしまい、約1日検討している間に成約となってしまいました。

その約1週間後に今回の川崎の物件が出てきたため、前回の経験も踏まえ、自分なりに内容を整理した上で早めに購入を決断しました。

この経験を通じて私が学んだのは、納得できるだけの情報収集と第三者の意見を得たのであれば、必要以上に判断を先延ばしにしないことも大切であるということです。

もちろん、不動産投資に「絶対」はなく、購入するかどうかは最終的に自分自身で判断すべきです。ただ、条件の良いと感じる物件は短期間で成約となるケースもあるため、迷い続けることにも機会損失というコストがあると実感しました。

今後の方針

2年後の更新タイミングで家賃1万円以上の値上げを実施
値上げ後は月次キャッシュフローをほぼゼロに
その後さらなる値上げで収支をプラスへ
5年以上の長期保有を前提に、家賃を上げることで収益還元法上の物件価値を高めていく方針

まとめ

項目	内容
エリア	川崎・駅徒歩約10分
築年数	新築
物件価格	3,400万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
値引き額	150万円
月次CF	約-10,900円
家賃値上げ予定	2年後更新で+1万円以上