購入後377万円値上がり｜東京23区・築浅1DKを160万円値引きで買った話【体験談】

この記事でわかること

東京23区・築浅1DKの実際の購入条件
月次キャッシュフローがマイナスでも買った理由
家賃11,000円値上げで物件価値が約377万円上がった仕組み

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。

この記事では、1室目として東京23区で購入した1DKの物件について、購入の判断基準から家賃値上げの結果まで公開します。

結論を先に言うと、この物件は月々のキャッシュフローはマイナスです。それでも買った理由は、家賃が相場より割安で値上げ余地があったこと、購入後すぐに更新タイミングが来ることがわかっていたこと、そして160万円の値引きを受けられたことです。

私は不動産投資では「月次収支」よりも「家賃の上昇余地」と「キャピタルゲイン」を重視しています。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	東京23区・駅徒歩7分
築年数	約6年
間取り	1DK・約27㎡
物件価格	3,410万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
購入会社	完全紹介制B社

なぜこの物件を選んだのか

6社と面談した中で完全紹介制B社を選んだ理由

私はリノシー・JP Returns・A社・プロパティエージェント・ベルテックス・B社の6社と面談しました。その中でB社から紹介してもらったのがこの物件です。

B社を選んだ最大の理由は値引き額の大きさです。詳しくはB社のレビュー記事をご覧ください。

👉 B社の詳細レビューはこちら
→完全紹介制B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー

10物件の中からこれを選んだ理由

B社からは10物件ほど紹介してもらいました。その中でこの物件を選んだ理由は3つです。

① 家賃が相場より約1万円割安だった

収益還元法の考え方に基づくと、家賃が上がれば物件価格も上がります。家賃が相場より低い物件は将来的な値上げ余地があり、キャピタルゲインを狙いやすいです。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

② 購入後すぐに更新タイミングが来ることがわかっていた

購入から3〜4ヶ月後に入居者の更新タイミングが来ることが事前にわかっていました。更新のタイミングで家賃交渉ができるため、購入直後から値上げを狙える状況でした。

③ 160万円の値引きで実質利回り3.5%→3.7%に改善

B社から購入価格を160万円値引きしてもらいました。

値引き前の実質利回りは約3.5%でしたが、160万円の値引きによって実質利回りは約3.7%になりました。東京23区・築約6年・駅徒歩7分という好立地の物件を3.7%で取得できたのは、非常に有利な条件です。通常この立地・築年数であれば3.5%前後が相場であることを考えると、値引きによって得られたメリットは大きいと感じています。

値引きによって購入コストが下がった分、キャピタルゲインをより多く狙えるという点も大きなメリットです。

断った物件の理由

10物件を見た中で断った物件には共通した理由がありました。

①築年数が古い物件は除外

築10年を超える物件は設備（クーラー・給湯器など）の故障リスクが高まります。5〜10年保有すると築15〜20年になるため、設備交換のコストリスクを考え、築浅物件を優先しました。

この物件は築約6年なので、5〜10年保有しても築15年程度。設備リスクが比較的低い点が決め手のひとつでした。

②修繕積立金の値上がりが確定している物件は除外

修繕積立金が上がると月々のキャッシュフローが悪化し、収益還元法上の物件価値も下がります。値上がりが確定している物件は最初から除外しました。

この物件はセカンドオピニオンを経て購入しました

物件の選定にあたって、私はファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを活用しました。

不動産投資会社とは利害関係のない第三者の立場から、物件が割安かどうか・家賃相場は適正か・修繕リスクはないかといった観点でアドバイスをしてくれます。

この物件を購入する際も、担当のFPに相談した上で「家賃の割安感があり、更新タイミングも近い。値上げ余地があるという判断は妥当」というお墨付きをもらった上で購入を決断しました

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
→不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	楽天銀行
金利	2.2%
借入額	3,240万円（値引き・頭金控除後）
期間	35年
月々の返済額	約109,000円

楽天銀行になった理由

この物件は私が後半に購入した物件のため、すでに他の金融機関の融資枠をかなり使っていました。そのため融資が通る金融機関が楽天銀行に限られ、金利は2.2%とやや高めになりました。

複数物件を購入する場合、後半になるほど融資条件が厳しくなるという点は事前に知っておくべきポイントです。

月々のキャッシュフロー

項目	値上げ前	値上げ後（+11,000円）
家賃収入	+111,500円	+122,500円
ローン返済	-109,000円	-109,000円
管理費・修繕積立金・集金代行等	-16,200円	-16,200円
月次CF	約-13,700円	約-2,700円

月々約13,700円のマイナスです。ただしこの数字だけで判断するのは早計です。この物件を選んだ本当の理由は、家賃値上げ余地とキャピタルゲインにあります。

管理会社について

この物件の管理会社はB社の子会社が担当しています。

投資用物件は購入時に管理会社が決まっているケースが多く、変更時に違約金や一定期間の縛りがあることも珍しくありません。購入前に管理会社の評判を確認しておくことも重要なポイントです。

管理会社とのやり取りはiMessageで完結します。オーナーが「こういう内容で交渉してほしい」と伝えると、管理会社が入居者にiMessageで連絡し、入居者からの返信もタイムリーに共有してくれます。既読確認ができてレスポンスも早く、交渉の進捗がリアルタイムでわかるため、非常にストレスが少ないです。

購入後：家賃11,000円値上げに成功

購入から3〜4ヶ月後、予定通り更新タイミングが来ました。交渉の結果、家賃を11,000円値上げすることに成功しました。

この物件は購入時点で家賃が相場より約15,000円割安な状態でした。今回の更新では11,000円の値上げで合意しましたが、まだ約4,000円の値上げ余地が残っています。2年後の次回更新タイミングでさらに値上げを狙う予定です。

キャッシュフローへの影響

値上げ後の月次CFは約-2,700円まで改善しました。次回更新でさらに値上げできれば、月次収支をプラスにできる見込みです。

収益還元法上の物件価値への影響

家賃が上がれば収益還元法上の物件価値も上がります。

年間家賃増加：11,000円 × 12ヶ月 = 132,000円
実質利回り3.5%で計算：132,000円 ÷ 3.5% = 約377万円の物件価値上昇

さらに次回更新で4,000円値上げできれば、追加で約137万円の物件価値上昇が見込めます。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

月次キャッシュフローがマイナスの物件でも、家賃値上げによって収益還元法上の物件価値を大きく上げることができます。これが「月次収支よりキャピタルゲインを重視する」という投資スタンスの実践です。

今後の方針

5〜10年保有を予定しています。引き続き家賃値上げの余地を探りながら、収益還元法上の物件価値を高めていく方針です。売却のタイミングは市場環境と家賃水準を見ながら判断します。長期譲渡税（5年超・約20%）の適用後に売却することで、キャピタルゲインを最大化したいと考えています。

今後は保有物件の買取見積もりも順次取得していく予定です。実際にいくらで売れるのか、査定結果については別記事で公開します。

まとめ

項目	内容
エリア	東京23区・駅徒歩7分
築年数	約6年
物件価格	3,410万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.7%
月次CF（値上げ前）	約-13,700円
月次CF（値上げ後）	約-2,700円
値引き額	160万円
物件価値上昇（推計）	約377万円