※月間CFは固定資産税を含みません。年間CF・累計CFには固定資産税を反映しています。
家賃シナリオ比較
家賃が上がると収支・物件の理論価値はどう変わるか
※月CFは固定資産税を含まず、年CFは固定資産税を含みます。理論物件価値は実質利回りベースで計算しています。
出口シミュレーション（売却価格マトリクス）
家賃×出口実質利回りで想定売却価格がどう変わるか
出口価格＝（年間家賃－管理費－修繕積立金）÷ 出口実質利回り ÷ 1.10（業者利益控除後）
※出口価格は実質NOIベース。業者利益10%控除後の手取り価格です。差額は現在の物件価格との比較。
5年後・10年後の出口損益
売却時の手残り試算（累計CF含む）
※手残り＝出口売却価格（業者利益10%控除後）－残債＋累計CF－固定資産税×保有年数。売却諸費用は業者利益に含まれるため別途控除しません。譲渡所得税は含まれていません。売却益が出る場合は別途税負担が発生します。
損をしないために必要な家賃
10年保有・売却でトータルプラスにするには、家賃がいくら必要か
※出口価格は業者利益10%控除後。売却諸費用は業者利益に含まれるため別途控除しません。譲渡所得税は含まれていません。売却益が出る場合は別途税負担が発生します。
この診断でわかったこと
損益分岐を実現するには、周辺相場・物件の実態・管理会社の交渉力などを踏まえた判断が必要です。
