不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

この記事でわかること

不動産投資で節税ができる最大の理由が「減価償却」です。

建物は時間の経過とともに価値が下がると考えられており、その減少分を毎年経費として計上できます。実際にお金が出ていかないのに経費にできるため、給与所得と損益通算することで所得税・住民税を圧縮できます。

ただし、減価償却できるのは建物だけです。土地は時間が経っても価値が変わらないとみなされるため、減価償却の対象にはなりません。

※本記事は新築RC造を前提としています。中古物件の場合は耐用年数の計算方法が異なります。

不動産投資における物件は、税務上以下のように分解されます。

設備（附属設備）とは、電気設備・給排水設備・冷暖房設備など建物に付属する設備のことです。

ポイントは2つです。

① 土地より建物の比率が高い方が節税効果が大きい
建物だけが償却対象なので、建物比率が高いほど年間の経費計上額が増えます。

② 躯体（47年）より設備（15年）の方が効率よく償却できる
耐用年数が短い分、1年あたりの償却額が大きくなります。

本記事では以下の前提で計算しています。

東京は地価が高いため建物比率が低くなりやすく、大阪は地価が低い分だけ建物比率が高くなりやすい傾向があります。

また建物を躯体と設備に分けると、設備（耐用年数15年）の方が躯体（47年）より短期間で多く償却できるため、設備比率が高いほど年間の節税効果が大きくなります。

※実際の建物比率・躯体設備比率は物件ごとに異なります。参考情報としてご覧ください。

一般的な目安として「東京50%・大阪70%」という数字を使って計算していますが、実際に購入した6室の建物比率はこうなっています。

物件	エリア	建物比率	一般的な目安との比較
東京①	東京23区	54%	目安50%より高い
東京②	東京23区	44%	目安50%より低い
川崎①	川崎	48%	目安50%とほぼ同水準
川崎②	川崎	62%	物件固有の割り振りで高め
大阪①	大阪市	54%	目安70%より低い
大阪②	大阪市	72%	目安70%とほぼ一致

いくつか気づいた点をまとめておきます。

同じ東京23区内でも、物件によって建物比率は異なります。東京②（44%）は地価の高いエリアに位置しているため、土地比率が高くなっています。同じエリアでも物件ごとに確認が必要です。

川崎②の建物比率が高い理由は、物件固有の土地・建物の価格割り振りの結果です。なお中古物件は新築と減価償却の計算方法が異なるため、購入前に税理士への確認をおすすめします。

「大阪は建物比率が高い」と一般的に言われますが、大阪①は54%と東京の一般的な水準に近い数字でした。地域の傾向はあるものの、物件ごとに確認することが重要です。

※建物比率は売買契約書または固定資産税評価書に記載された数字をもとにしています。実際の減価償却費の計算は、躯体・設備の内訳や築年数によっても変わります。詳細は税理士にご確認ください。

まずは、東京の一般的な新築ワンルームを例に見てみます。

東京の新築RC造ワンルームマンションを4,000万円で購入した場合の一般的な内訳です。

東京は地価が高いため、土地の比率が高くなります。

内訳（建物比率50%・躯体7：設備3）

区分	金額	耐用年数	年間償却費
土地	2,000万円（50%）	償却不可	－
躯体	1,400万円	47年	約30万円
設備	600万円	15年	約40万円
合計	4,000万円	－	約70万円

年間約70万円を経費として計上できます。

所得税率33%＋住民税10%（年収目安1,280万円以上）の方であれば、年間約30万円の節税効果になります。

次に、同じ予算を地方物件に振り分けた場合を見てみます。

東京の4,000万円と同じ予算で、大阪の2,000万円の物件を2件購入するという選択肢があります。

大阪は東京と比べて地価が低い分、建物の比率が高くなります。

大阪2,000万円×2件（建物比率70%・躯体7：設備3）

区分	1件あたり	2件合計	年間償却費
土地	600万円（30%）	1,200万円	－
躯体	980万円	1,960万円	約42万円
設備	420万円	840万円	約56万円
合計	2,000万円	4,000万円	約98万円

東京1件 vs 大阪2件の比較