投資用マンション、購入前に確認したい7つのポイント｜6室購入した投資家の結論

この記事で分かること

不動産会社の説明だけで判断せず、購入前に自分で確認すべき7つのポイント
価格・家賃・利回り・融資条件・管理費・修繕積立金・出口、それぞれの見方
「毎月プラスだから良い物件」という単純な判断では足りない理由
6室購入した経験から作った、購入前物件診断ツールの使い方

不動産会社から物件を提案されたけど、「本当に買っていい？」

不動産投資会社から物件を提案されると、駅徒歩○分、月々の負担は○円、節税効果が期待できる、将来の資産形成になる、入居者がすでにいる、など、さまざまな説明を受けます。

ただ、最終的に知りたいのは、「この価格・この家賃・この融資条件で、本当に買っていいのか」ということだと思います。

私自身、東京・川崎・大阪で6室購入してきました。その経験から感じるのは、営業担当者から提示されたシミュレーションだけを見るのではなく、購入前にいくつかの数字を自分でも確認することが重要だということです。

6室購入した経験から、購入前に必ず確認する7つの数字を整理しました。

① 販売価格は妥当か

最初に確認するのは購入価格です。ただし、「2,500万円だから安い」「3,500万円だから高い」のように、絶対額だけでは判断できません。

エリア、最寄駅、駅距離、築年数、専有面積、家賃、周辺物件などと合わせて見る必要があります。不動産会社から提示された販売価格を、そのまま「この物件の価値」と考えないことが大事です。自分がいくらで買うのかと、その物件を市場がどう評価するのかは、分けて考えます。

② 現在の家賃は周辺相場と比べてどうか

投資用マンションでは、物件価格だけでなく家賃を見ることが非常に重要です。

現在の家賃が周辺相場より低ければ、将来の更新や入れ替え時に家賃を見直せる可能性があります。逆に、現在の家賃が周辺相場より高い場合、その家賃が将来も維持できるとは限りません。

家賃は毎月の収入だけでなく、収益還元法で見た物件価値そのものにも影響します。なぜ家賃の差がここまで重要なのか、その仕組みはこちらで詳しく解説しています。
👉 不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

私自身も保有物件で、東京①+11,000円、大阪①+16,500円、川崎②+3,000円の家賃改定を経験しています。

👉 東京①：家賃11,000円アップで物件価値377万円アップ｜入居者との賃料改定交渉を公開
👉 大阪①：家賃16,500円アップで物件価値535万円アップ｜入居者との賃料改定交渉から入居募集まで公開
👉 川崎②：購入と同時に物件価格+100万円｜川崎1Kを110万円値引きで買った話【体験談】

ただし、「今の家賃は周辺相場と比べて本当に安いのか」は、不動産会社の説明をそのまま鵜呑みにするのではなく、確認する必要があります。周辺相場との比較や、実際に値上げできる余地があるかどうかは、私自身、投資用不動産に詳しい第三者からのセカンドオピニオンを通じて確認しています。

👉 不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

③ 表面利回りだけで判断しない

「表面利回り○%」は分かりやすい数字ですが、それだけでは実際の収支は分かりません。

購入後には、管理費、修繕積立金、ローン返済、固定資産税、賃貸管理に関する費用などが発生します。「表面上どれだけ家賃が入るか」ではなく、実際に保有したときにどれだけお金が残るのかを見ることが重要です。

④ 提示された融資条件でキャッシュフローはどうなるか

不動産投資は物件だけでなく、融資条件によって収支が変わります。借入額、金利、返済期間などを確認し、現在提示されている条件で毎月のローン返済額とキャッシュフローがどうなるのかを見ます。

同じ物件でも、どの金融機関で、どんな条件で借りるかによって、月々の返済額は大きく変わります。金利がわずか0.1%違うだけでも、借入額が大きい不動産投資では無視できない差になります。また、頭金をどれだけ入れるか、返済期間を何年にするかによっても、毎月のキャッシュフローと将来の残債の減り方は変わってきます。

さらに、不動産会社が提携している金融機関だけがすべてではありません。物件が良くても、融資条件が悪ければ投資全体の成果は変わってしまいます。私自身、6室を購入する中で、金融機関ごとの金利や融資姿勢の違いを実感してきました。

👉 頭金10万円で6室購入｜自己資金を入れない6つの理由

⑤ 管理費と修繕積立金を分けて見る

管理費と修繕積立金を「毎月の経費」としてまとめて見るのではなく、それぞれの意味を理解しておくことが大切です。

管理費は日常的なマンション管理に使われます。修繕積立金は、将来の大規模修繕などに備えるための積立です。特に修繕積立金が極端に低い物件は、現在のキャッシュフローが良く見えても、将来的に値上げされる可能性があります。購入時点の毎月負担だけでなく、長期的に保有する前提で無理のない水準かを見るようにしています。

👉 修繕積立金は今後上がる？｜重要事項調査報告書の見方と、実際に計算してみた結果

⑥ 毎月のキャッシュフローだけで「良い物件・悪い物件」を決めない

ワンルームマンション投資では、「毎月プラスだから良い物件」「毎月マイナスだから悪い物件」と単純には判断できません。

物件価格、家賃、融資条件、残債の減少、将来の売却価格などを含めて考える必要があります。私自身も6室を保有していますが、毎月のキャッシュフローだけを基準に購入判断しているわけではありません。重要なのは、毎月の収支と資産価値の両方を見ることです。

👉 毎月赤字でもワンルームを6室買った理由｜持ち出し48万円で残債329万円減

⑦ 買う前から「出口」を考える

購入前なのに売却のことを考えるのは、少し早いように感じるかもしれません。ただ、不動産投資では、最終的に物件を売却する可能性があります。

そのため、現在の家賃、将来の想定家賃、ローン残債、想定される出口利回り、売却価格などを考えておく必要があります。

ただし、将来の売却価格を一点で「○万円になる」と予測することはできません。私自身、5年後・10年後の出口を考えるときも、条件を変えながら複数のシナリオで見るようにしています。

👉 投資用マンションは5年で売るべき？｜6室保有して考えた「本当の売り時」
👉 ワンルームマンション6室、5年後・10年後に売ったらいくら？｜家賃・金利・利回りでシナリオ分析

目的は将来価格を当てることではなく、「この物件をこの価格で買った場合、出口をどう考えられるか」を購入前から意識しておくことです。

7つの数字を毎回確認するのは意外と大変

ここまでの内容をまとめると、物件を提案されたら、以下の順で確認したいところです。

販売価格
周辺家賃
実質利回り
管理費・修繕積立金
融資条件
キャッシュフロー
出口

ただ、私自身も6室購入してきた中で、物件を提案されるたびにこれらを一つずつ調べて計算するのは、正直かなり手間がかかりました。そこで、「物件を提案されたとき、自分なら最低限ここを見る」という項目をまとめて確認できるように作ったのが、購入前物件診断です。

6室購入した経験をもとに作った「購入前物件診断」

購入前物件診断では、以下の項目を入力することで、購入を検討する際に確認しておきたい数字を整理できます。

物件価格
現在の家賃
専有面積
借入額
金利
融資期間
管理費
修繕積立金
賃貸管理手数料
固定資産税

具体的には、次のようなことが分かります。

現在の家賃・借入条件での収支（基本指標）
家賃が上がった場合、収支や理論上の物件価値がどう変わるか
家賃×出口利回りで、想定売却価格がどう変わるか（出口シミュレーション）
5年後・10年後に売却した場合の手残り試算
10年保有・売却でトータルプラスにするには、家賃がいくら必要か

特に最後の「損をしないために必要な家賃」は、購入前に一度見ておく価値のある数字だと思っています。「今の家賃のままで大丈夫か」ではなく、「損益分岐点まで、あとどれだけ家賃を上げる必要があるのか」が具体的に見えてきます。

なお、この診断は周辺相場そのものを自動で調べる機能は持っていません。「今の家賃が実際に周辺相場と比べて高いか安いか」は、別途確認が必要です。

また、金利についても、将来の上昇を予測する機能はありません。入力した金利がそのまま継続する前提で試算されます。金利上昇のリスクについて詳しく知りたい場合は、こちらの記事も参考にしてください。
👉 銀行によって金利がこんなに違う｜6室買って分かった不動産投資ローンの「使う順番」

➕ 購入前物件診断を使ってみる

診断結果だけで「買う・買わない」を決めるものではない

購入前診断は、「この物件は買い」「この物件は買わない方がいい」と自動的に判定するツールではありません。将来の家賃や売却価格は確定できませんし、物件には数字だけでは評価しきれない要素もあります。

この診断の目的は、販売会社から提示された条件を別の角度から整理して、「自分が何を確認すべきなのか」を見つけることです。

気になる数字があれば、販売会社へ確認してください。そして必要であれば、投資用不動産に詳しい第三者からセカンドオピニオンを取ることをおすすめします。診断ツールの結果画面からも、そのままセカンドオピニオンを依頼できます。
👉 不動産投資のセカンドオピニオンは2回使う｜6室購入して分かった正しいタイミング