金利1.74%・駅徒歩2分｜都内築浅2Kをプロパティエージェントで買った話【体験談】

この記事でわかること

東京23区・駅徒歩1分・築浅1DKの実際の購入条件
「ガーラシリーズ」を選んだ理由と出口戦略
月々のキャッシュフローと今後の収支改善シナリオ
家賃交渉の期限を見逃すと2年間損をする話

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、東京23区で購入した築浅2Kについて、購入価格・融資条件・月々のキャッシュフローを含めてリアルな数字を公開します。

結論を先に言うと、この物件は月々のキャッシュフローだけを見るとマイナスですが、駅徒歩2分という強い立地、家賃の値上げ余地、そして将来の売却しやすさを踏まえると、十分に買う価値があると判断した物件です。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	東京23区・駅徒歩2分
築年数	築約6年（2019年築）
間取り	2K・約30㎡
物件価格	4,020万円
実質利回り	約3.5%
購入会社	プロパティエージェント

なぜこの物件を選んだのか

駅徒歩2分という立地の強さ

東京23区内で駅徒歩2分という立地は、それだけで希少性があります。

ただし「立地が良い＝家賃を高くできる」というわけではありません。駅徒歩2分には駅徒歩2分の家賃相場があり、その相場に合った設定をすることが前提です。相場通りの家賃で募集できれば、安定した入居需要が期待できます。

そしてこの希少性は売却時にも効いてきます。駅徒歩2分の物件は買い手がつきやすく、出口戦略を描きやすいという点でも大きな強みになると判断しました。

ガーラシリーズの出口戦略

この物件はFJネクストが開発する「ガーラマンション」シリーズです。

ガーラシリーズは供給戸数が多く、投資家の間では「ガーラ村」と呼ばれることもあります。それだけ多くの投資家や不動産会社が取り扱っており、一つの流通マーケットが形成されている点が特徴です。

こうしたマーケットがあることで、売却時には複数の選択肢を持ちやすく、条件次第では一般的な買取だけでなく、より良い条件で売却できる可能性がある点も魅力の一つだと考えています。

もちろん、売却価格は市況や物件の条件、売却時期などによって変動するため、必ず有利な条件で売却できるわけではありません。しかし、一定の流通市場が形成されているブランドであることは、出口戦略を考える上で安心材料の一つになると感じました。

不動産投資は購入時だけでなく、売却時まで見据えて物件を選ぶことが重要です。私は、こうした流通量の多さや売却時の選択肢の広さも、この物件を購入した理由の一つでした

家賃に値上げ余地があった

この物件の家賃は周辺相場より10,000〜15,000円ほど割安な設定になっていました。

収益還元法の観点では、家賃が上がれば物件価値も上がります。値上げ余地があるということは、キャピタルゲインも狙えるということです。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

プロパティエージェントのサービス内容が良かった

プロパティエージェントを選んだ理由は会社というより物件が良かったからですが、付帯サービスの内容も後押しになりました。

約20万円を値引きしてくれた
集金代行手数料10年間無料（約60万円相当）

特に集金代行10年間無料は大きく、月々のキャッシュフローへのダメージを長期間抑えられる点で実質的なメリットになっています。

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この物件はセカンドオピニオンを利用しました

この物件を購入する際、私は情報を整理するためファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しました。

不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から購入価格や家賃水準、修繕計画などについて意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。

私が相談したFPは、とても親身に話を聞いてくださり、物件のメリットだけでなく、気になる点やリスクについても一緒に整理してくれました。「買ったほうがいい」「やめたほうがいい」と結論を押し付けるのではなく、判断材料を客観的に整理してもらえたことが、私にとって非常に参考になりました。

もちろん、最終的な購入判断は自分自身で行うものですし、将来の収益を保証するものではありません。しかし、不動産投資は購入金額が大きいため、購入前に第三者の意見を聞いてみることには十分な価値があると、私は感じています。

もし購入前に「この価格は妥当なのか」「家賃相場とどのくらい乖離があるのか」といった点が気になる方は、こうしたセカンドオピニオンを活用してみるのも一つの選択肢だと思います。

私が実際に相談したセカンドオピニオンについては、こちらで紹介しています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	auじぶん銀行
金利	1.74%
借入額	4,090万円（値引き・頭金控除後・諸費用込み）
期間	35年
月々の返済額	約132,000円

金利1.74%は、これまで購入した物件の中で最も低い水準です。

👉 物件レビュー①：完全紹介制B社（楽天銀行・2.2%）
→購入後377万円値上がり｜東京23区・築浅1DKを160万円値引きで買った話【体験談】

👉 物件レビュー②：完全紹介制A社（東京スター銀行・1.9%）
→新築なのに利回り3.7%｜川崎の投資マンションを150万円値引きで買った話【体験談】

これらと比べても今回の1.74%は最も条件が良く、月々の返済負担が最も抑えられています。

月々のキャッシュフロー

項目	金額
家賃収入	+128,000円
ローン返済	-132,000円
管理費・修繕積立金・集金代行等	-14,050円
月次キャッシュフロー	約-18,050円

月々約1万円強のマイナスです。

ただし集金代行が10年間無料のため、通常であれば発生するコストが丸々浮いています。また減価償却による節税効果を合わせると、表面上のマイナスより実態の手取りは改善されます。

👉 減価償却と節税についてはこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

👉実際の節税効果についてはこちら
→不動産投資6室でいくら節税できた？｜減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開

今後のシナリオ

収支の改善

家賃は周辺相場より10,000円割安なため、更新タイミングで1万円程度の値上げを予定しています。値上げが実現すれば月次キャッシュフローはほぼトントンになります。その後さらなる値上げでプラスに転じる計算です。

物件の売却価格を上げる

家賃が上がれば、収益還元法上の物件価値も上がります。1万円の値上げが実現すれば、それだけで約300万円以上の物件価値上昇に相当します。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

実際に家賃値上げが完了した段階で、物件価値がどのくらい上がったのかを別記事で公開する予定です。売却査定を取得した際にも、結果を記事にしてお伝えします。

管理会社について

管理会社はプロパティエージェントの系列です。

投資用物件は購入時に管理会社が決まっていることがほとんどで、実質的に選べない仕組みになっています。購入前に管理会社の評判を確認しておくことも重要なポイントです。

ただし、プロパティエージェントだからこそ集金代行手数料を10年間無料にできたという側面もあります。

デメリット

家賃交渉のための期限がある

この物件を購入した後に知ったことですが、プロパティエージェントの管理会社には更新の6ヶ月前までに家賃値上げの意向を伝えなければならないというルールがあります。

例えば7月1日が更新日であれば、1月1日までに「家賃を上げたい」と管理会社に伝える必要があります。

このタイミングを逃すと、更新のタイミングで家賃交渉ができず、さらに2年間同じ家賃が続いてしまいます。

私の場合はまだそのリミットを切っていないため間に合っていますが、カレンダーに通知を設定して絶対に忘れないようにすることが必須です。

購入後に知ったルールではありましたが、管理会社によってこうしたルールが異なる可能性があります。購入前に確認しておくべき項目のひとつです。

ただ、実際には期限の1ヶ月前に購入時の担当者から「家賃どうしますか？」という連絡があり、無事家賃交渉に突入することができました。結果が出たら、この内容もまた記事にしたいと思います。

今後の方針

更新タイミングで家賃1万円以上の値上げを実施
値上げ後は月次キャッシュフローをほぼトントンに
その後さらなる値上げで収支をプラスへ
ガーラブランドの売却しやすさを活かした出口戦略を検討
5年〜10年の保有を前提に、家賃を上げることで収益還元法上の物件価値を高めていく方針

まとめ

項目	内容
エリア	東京23区・駅徒歩2分
築年数	築約6年（2019年築）
物件価格	4,020万円
実質利回り	約3.5%
月次CF	約-18,050円
集金代行	10年間無料
値引き額	20万円
家賃値上げ予定	更新タイミングで+1万円以上