250万円値引き＋物件価値100万円アップ｜物件選びと同じくらい、不動産会社選びが重要という話①

この記事でわかること

不動産会社の「仕入れ型」と「販売型」の違い
物件のバリエーションの豊富さが購入判断にどう影響したか
更新タイミングと重なり、初月から値上げ後家賃で引き渡された物件の話
「新築は買わない」方針の唯一の例外になった物件の話
2件合計250万円の値引きが実現した仕組みと、この会社のデメリット

はじめに

不動産投資では「どの物件を買うか」と同じくらい、「どの会社から買うか」が結果を大きく左右します。

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、その中でも最初に選んだ完全紹介制A社について、実際に購入した2件の物件を通して、「なぜこの会社を選んで良かったのか」を振り返ります。

6社の比較・ランキングについてはこちらでまとめています。
👉 不動産投資会社おすすめランキング6社比較｜実際に買った投資家の結論

仕入れ会社か、販売会社か

不動産会社には大きく2種類あります。「仕入れを得意としている会社」と「販売を得意としている会社」です。

以前は仕入れ会社が不動産市場から物件を直接仕入れて、販売会社はその仕入れ会社から物件を卸してもらって販売をしていました。現在はどこの不動産会社も自社で仕入れて販売を行っていますが、以前の名残として、仕入れを得意としている会社は仕入れ専門の営業マンが8割・販売が2割、反対に販売を得意としている会社は仕入れが2割・販売が8割という構成になっています。

野菜に例えるなら、スーパー(販売会社)より市場(仕入れ会社)の方が新鮮で種類が多い。それと同じで、仕入れを得意としている会社の方が物件の質にこだわることができ、価格も割安にしてくれやすい傾向があります。

A社は、仕入れから販売・管理までを自社で行う会社です。東京渋谷区を拠点に2018年設立、年間400件以上の販売実績を持つ急成長中の会社です。

👉 A社の詳細レビューはこちら
不動産会社A社の評判・口コミ｜実際に2件購入した不動産投資家がレビュー

👉 A社の紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

物件のバリエーションが豊富

仕入れから販売まで自社でやっているため、物件の種類と数が豊富だったことも、この会社を選んだ理由の一つです。

実際に面談した際も、東京・神奈川を中心にかなり多くの物件を紹介してもらいました。「この物件どうですか」と1〜2件だけ見せられるのではなく、複数の選択肢の中から自分のニーズに合った物件を選べた点が良かったです。

一方で、これは裏を返せば人気の物件はすぐ売れてしまうということでもあります。私自身、最初の購入時に面談後に悩んでいると、紹介された物件は翌日他の方が購入してしまったという経験もしています。良い物件ほど動きが早いというのは、この会社に限らず不動産投資全体で言えることだと感じています。

1件目：初月から家賃値上げ、物件価格+100万円

1件目に紹介してもらった物件は、購入のタイミングが入居者の更新タイミングとちょうど重なっていました。

購入価格は値上げ前の家賃を基準にした価格のままだったにもかかわらず、初月から値上げ後の家賃収入が入ってくるという状況でした。具体的には、家賃が88,000円から91,000円に引き上げられた状態で引き渡されています。

項目	内容
値上げ前家賃	87,800円
値上げ後家賃（引き渡し時点）	90,800円
収益還元法上の物件価値上昇	約100万円

これは自分で交渉して勝ち取ったものではなく、A社が持ってきた物件自体にすでに組み込まれていた価値でした。

👉 この物件の詳しい購入条件はこちら
購入と同時に物件価格+100万円｜川崎1Kを110万円値引きで買った話【体験談】

👉 収益還元法についてはこちら
不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

2件目：「新築は買わない」方針の、唯一の例外

私は基本的に新築物件は買わない方針です。新築投資用マンションは物件価格に新築プレミアムが乗るため、利回りが低く設定されがちだからです。当時見ていた新築で、利回り3.3%程度のものをよく目にしていました。

ただ、この物件は例外でした。川崎・駅徒歩8分の新築にもかかわらず、利回り3.7%という通常では考えにくい水準の価格設定になっていたのです。しかも家賃も周辺相場より割安で、将来的な値上げ余地も十分にある物件でした。

売値の割安さと家賃の伸びしろ、この二重のメリットがある物件でした。

👉 この物件の詳しい購入条件はこちら
新築なのに利回り3.7%｜川崎の投資マンションを150万円値引きで買った話【体験談】

2件合計250万円の値引きが実現した理由

2件とも、「たまたま良い物件に出会えた」というより、A社のネットワークと物件を見極める力があってこそだったと感じています。

購入時には、2件合計で250万円分の値引きを受けています。通常、不動産会社がこれだけの値引きをするのは珍しいことです。

項目	内容
2件合計の値引き額	250万円
融資金利	1.9%
1件目の物件価値上昇	約100万円
2件目の実質利回り	約3.7%（新築）

これだけの値引きが可能な理由は、この会社がネットに広告を出していない完全紹介制の会社だからです。広告を積極的にネットに出している会社はその広告費が利益を圧迫するため、値引きの余裕がありません。一方でA社は広告費がかからない分、仕入れた物件の利益がそのまま残り、その利益の一部を値引きとして還元してくれる構造になっています。

融資面でも、取引金融機関が10社以上あることから、実際に借りた金利は1.9%とかなり低い水準でした。提携している銀行が多いほど、購入者にとって有利な金利条件を引き出せる可能性が高まります。

この会社のデメリットも正直に

良い点ばかりではありません。A社が扱う物件は東京23区・神奈川エリアが中心の首都圏特化です。地方の高利回り物件を探している方には向いていません。

また前述の通り、人気の物件はすぐ売れてしまうため、タイミングによっては選択肢が少なくなることもあります。都心での売却益(キャピタルゲイン)を狙いたい人には向いていますが、そうでない人には別の選択肢を検討する余地もあると思います。

良い物件選びを支えたセカンドオピニオン

A社が持ってきてくれる物件の質は高いと感じていますが、それでも購入前には毎回、ファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しています。不動産会社の説明だけでなく、第三者の視点から価格や家賃水準を確認できることで、より納得感を持って購入を判断できています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

まとめ

項目	内容
購入会社	完全紹介制A社
購入件数	2件
合計値引き額	250万円
融資金利	1.9%
1件目の物件価値上昇	約100万円
2件目の実質利回り	約3.7%（新築）