東京の家賃はまだ上がる？｜6室保有して感じる「家賃上昇時代」の始まり

この記事で分かること

東京23区の家賃がどれくらい上がっているのか
なぜ今、家賃上昇が加速しているのか
マンション価格上昇に家賃が「後から追いついている」可能性
実際に保有物件の家賃を11,000円・16,500円上げて感じたこと
借り手の予算の上限がある中で、どう値上げ交渉を進めるか
今後の不動産投資で「現在家賃」以上に見るべき数字

東京の家賃が明らかに上がり始めている

最近、「東京の家賃が高くなった」と感じる人は多いと思います。

実際、感覚だけの話ではありません。アットホームの調査による2026年6月データでは、東京23区のシングル向け賃貸マンションの平均募集家賃は11万4,242円。前年同月比12.4%上昇し、2015年の調査開始以降の最高値を25カ月連続で更新しています。

つまり、2年以上にわたって最高値を更新し続けていることになります。

私自身、東京・川崎・大阪にワンルームを6室保有していますが、ここ1〜2年の家賃上昇は統計だけの話ではなく、実際の運用でも感じています。

6室すべての家賃実績・値上げ額の全体像はこちらにまとめています。
👉 購入した6室、全データ公開｜東京・川崎・大阪、値引き・値上げ・物件価値の実績まとめ

自分の物件でも家賃は実際に上がった

私が保有している東京の物件では、更新のタイミングで家賃を月11,000円上げることができました。

大阪の物件では、退去後の新規募集で月16,500円の値上げに成功しています。

東京：+11,000円/月
大阪：+16,500円/月

以前であれば、ワンルーム投資の家賃は「購入したときの金額がそのまま続くもの」という感覚が強かったのですが、実際に2室でこれだけ動くと、考え方が変わりました。

家賃は固定された数字ではなく、市場環境によって動く数字として考えた方がいいのではないか。最近はそう考えています。

👉 家賃11,000円アップで物件価値377万円アップ｜入居者との賃料改定交渉を公開

👉 家賃16,500円アップで物件価値535万円アップ｜入居者との賃料改定交渉から入居募集まで公開

なぜ、ここまで家賃が上がっているのか

理由は一つではありません。物価上昇、人件費や建築費の上昇、マンション価格の高騰、東京への人口流入など、複数の要因が重なっています。

特に注目したいのが、不動産価格と家賃の関係です。アットホームの調査による2026年6月の首都圏中古マンション平均価格は5,843万円となり、前月比・前年同月比ともに23カ月連続で上昇しています。

この価格と家賃のギャップは、実際の取引データにもはっきり表れています。投資用ワンルームを専門に扱うTOCHUの調査（2017年〜2024年、東京23区で実際に成約した2,304件の中古ワンルームマンションが対象）によると、

平均成約価格：2017年1,466万円 → 2024年2,254万円（153.8%上昇）
平均賃料：2017年78,316円 → 2024年88,361円（112.8%上昇）
利回り：2017年6.88% → 2024年4.99%へ低下

物件価格が8年で1.5倍以上になった一方、家賃の上昇は1.1倍程度にとどまり、その差が利回りの低下という形で表れています。

収益還元法の式で考えると、この関係がよく分かります。

物件価格＝年間家賃÷ 利回り

家賃がそれほど動いていないのに物件価格だけが上がり続けているということは、この式の分母である利回りが下がり続けているということです。つまり、東京の不動産市場では、家賃という実体が伴う前に、期待や希少性を織り込む形で価格だけが先行して評価されてきた、と見ることができます。

TOCHUのレポートでも、「賃料は数年遅れで今後も上昇する可能性がある」とまとめられています。私は、まさにこの「遅れて家賃が追いつき始めている」局面が、今起きているのではないかと考えています。

収益還元法についてはこちらで詳しく解説しています。
👉 不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

日本の家賃は、物件価格ほどすぐには動かない

株であれば、市場環境が変われば価格はその日に動きます。一方、不動産の家賃はそうではありません。

既存入居者が住み続けていれば、周辺相場が上がったからといって翌月から自動的に家賃が上がるわけではありません。その結果、

周辺相場は11万円
↓
長期入居中の部屋は9万円

というような差が生まれることがあります。そして更新や退去のタイミングで、少しずつ現在の市場家賃へ近づいていくこととなります。

実際、私が値上げした東京・大阪の物件も、購入時点では周辺や同一マンションの家賃と比較して割安感がありました。だからこそ私は最近、「今いくらで貸しているか」以上に、「本来いくらで貸せる物件なのか」を見るようになっています。

👉 なぜ「家賃が安い物件」ほど狙い目なのか｜家賃1万円の差は物件価値300万円になる

家賃上昇には、まだ余地があるのか

ここが一番気になるところです。

私は、東京を中心とした需要の強いエリアでは、まだ家賃上昇余地はあると考えています。ただし、これまでと同じペースで一直線に上がるとは考えていません。

ここで一つ、専門用語を説明しておきます。「掲載賃料」とは、不動産会社が募集時に設定している家賃のことです。一方「反響賃料」とは、実際にユーザーが問い合わせた物件の家賃水準を示すもので、いわば借り手側の実勢予算に近い指標です。

LIFULL HOME’Sの調査による2026年4〜6月データを見ると、この2つの間に大きな差が生まれています。首都圏シングルタイプでは、6月の反響賃料が前年同月比+4.5%（10万252円）だったのに対し、掲載賃料は+16.7%も上昇しています。貸す側が上げたい家賃と、実際に借り手が払える家賃には、当然限界があるということです。

さらに興味深いのは、この掲載賃料自体、上昇ペースが一服している可能性があることです。首都圏シングルタイプの掲載賃料（10万574円）は、2026年4月に初めて10万円を突破した後、5月・6月と2ヶ月連続でやや下落しています。

理由の一つとして、東京23区の反響シェアが郊外（埼玉・千葉・神奈川）に流れ始めていることが挙げられます。1〜3月に東京23区が占めていた反響シェアは前年同期比−2.8ポイント、4〜6月も−1.4ポイントと縮小が続いています。物価上昇と家賃上昇が重なる中で、生活費全体を維持するために、郊外や、より条件を抑えた物件へ住み替えを検討する人が増えている、というのが実態に近いのではないかと考えています。

実際、東京23区のシングルタイプで、実際に問い合わせがあった物件（反響物件）のうち、築31年以上の物件が占める割合は、前年の23.6%から25.2%に拡大しています。一方、新築（4.2%→3.5%）や築1〜10年（33.7%→30.4%）の割合は縮小しています。

新築と中古それぞれのメリット・デメリットについてはこちらで詳しく整理しています。
👉 新築は基本NG、でも1室だけ買った理由｜6室購入者が見る新築と中古の境界線

これは、私にとって手放しで喜べる話ではありません。私がやっているのは「相場より割安な家賃を維持し続ける」ことではなく、「割安だった家賃を、相場に近づける方向で値上げする」ことです。値上げしようとしている物件からすれば、借り手側の予算感がシビアになっている今の状況は、むしろ向かい風です。

だからこそ、このデータから受け取るべきは楽観ではなく、警戒だと思っています。掲載賃料の伸びが一服しているということは、「相場家賃まで無条件に上げられる」という前提そのものが揺らぎ始めているということです。TOCHUのデータで見た物件価格と家賃のギャップ自体はまだ大きく残っていますが、そのギャップを埋めるペースは、以前より慎重に見積もる必要があります。

つまり、

「東京だから何万円でも上げられる」

という話ではありません。家賃上昇局面だからこそ、エリア・マンション・間取りごとに「どこまでなら実際に借り手がつくのか」を、これまで以上に慎重に見極める必要があります。

「上げられない」ではなく「どう上げるか」

ここまでの数字を見ると、「結局、家賃はそんなに上げられないのでは」と思うかもしれません。ただ、私が言いたいのはそこではありません。

反響賃料が示しているのは、借り手側が実際に払える予算の目安です。この上限を無視して「相場はこうだから」と一方的に高い金額を提示しても、入居がつかなければ意味がありません。

一方で、市場家賃・周辺相場そのものは、法律上も交渉の根拠になります。借地借家法では、現在の家賃が周辺の相場と比べて不相当に低い場合、貸主はいつでも家賃の増額を請求できるとされています。つまり、「相場より家賃が安い」という状態は、単なる感覚ではなく、値上げを求める正当な根拠になるということです。

ただし、ここでいう「相場」は、不動産会社が強気に設定している募集賃料そのものではありません。実際に成約している水準や、周辺の類似物件の実勢に近い家賃を指します。募集賃料はあくまで貸し手側の希望価格であり、それをそのまま増額請求の根拠にできるわけではない、という点には注意が必要です。

問題は、相場ぴったりまで一気に上げようとすると、借り手の払える限度（反響賃料）を超えてしまい、逆に空室や退去を招くことがある、という点です。

だから私が実際にやっているのは、相場と借り手の予算の間で、どう折り合いをつけるかという交渉です。

更新料を免除する代わりに、家賃を上げる
一度に大きく上げず、段階的に近づける
退去・入れ替えのタイミングで、新規募集の相場に合わせて一気に見直す

といった工夫を組み合わせて、実際に値上げを進めてきました。

詳しい交渉の進め方や実例はこちらの記事にまとめています。
👉 投資用マンションの家賃を上げる方法｜交渉テクニックと進め方を解説

それでも不動産投資家には大きな変化

私は、この家賃上昇が不動産投資の考え方を少し変える可能性があると思っています。

これまでワンルーム投資では、購入価格・金利・現在家賃・毎月のキャッシュフローを見て物件を判断することが中心でした。もちろん今でも重要です。

ただ、家賃そのものが動く時代になるのであれば、もう一つ、現在家賃と市場家賃の差を見る必要があります。

家賃10万円の物件でも市場家賃が10万円なら、ほとんど伸びしろはありません。一方、現在9万円でも市場家賃が10万円なら、1万円の潜在的な値上げ余地があります。そして投資用マンションでは、この1万円が毎月のCFだけでなく、収益還元法を通じて売却価格にも影響します。

還元利回り4%なら、

12万円 ÷ 4% ＝約300万円

年間12万円の増加は、単純計算では約300万円の価格インパクトになります。

👉 不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

これからは「家賃上昇余地」も物件価値になる

以前の私は、物件を購入するときに「現在の家賃」をかなり固定的な数字として見ていました。しかし東京で11,000円、大阪で16,500円の値上げを実際に経験してから、この考え方は変わりました。

今なら、現在家賃と市場家賃の差も、物件の潜在的な価値の一つとして見ます。

もちろん、値上げは確約されたものではありません。既存入居者との交渉がまとまらないこともありますし、新規募集でも設定家賃が高すぎれば空室になります。だからこそ「将来上げられるはず」で高値掴みするのではなく、値上げできなくても成立し、値上げできればさらに収益が伸びる物件を選ぶことが重要だと思っています。