不動産投資は「買って終わり」ではない｜6室保有して年間にやっていること全部公開

この記事で分かること

投資用ワンルームを6室持つと、実際どれくらい手間がかかるのか
2年ごとの契約更新で、私が必ず確認していること
年1回の管理組合総会で意外だったこと
「何もしなくていい」と「何も考えなくていい」は違うという話

不動産投資というと、入居者対応、家賃回収、設備故障、契約更新など、購入後もいろいろやることがあるイメージを持つかもしれません。

私は現在、東京・川崎・大阪に6室の投資用ワンルームを保有しています。以前、コンサルタントとワンルーム投資の相性についての記事で「管理会社に任せれば日常業務はほぼない」と書きましたが、今回は「じゃあ実際、6室持っていると年間何をしているのか」を、もう少し具体的に全部公開してみます。
👉 コンサルタントとワンルーム投資の相性が良い5つの理由｜6室購入して分かったこと

結論から言うと、実際にはほとんど何もしていません。ただし「完全放置」というわけでもありません。日常業務は管理会社に任せながら、資産価値に関わるポイントだけ自分で判断しています。

6室すべての物件価格・値引き額・利回り・家賃実績はこちらにまとめています。
👉 購入した6室、全データ公開｜東京・川崎・大阪、値引き・値上げ・物件価値の実績まとめ

普段の入居者対応は基本的に何もしない

家賃回収、入居者からの問い合わせ、設備トラブルの一次対応、契約関係。これらはすべて管理会社が行います。そのため6室あるから仕事量が6倍になる、という感覚はありません。

実際、購入から1年以上が経ちましたが、大きな設備トラブルなどはまだ経験していません。もちろん今後、設備交換などが発生すれば当然対応は増えていくはずです。

一番重要なのは、2年に1回の契約更新

ここが実質的なメイン業務です。更新の時期が来たら、

同じマンションの募集賃料を調べる
同程度の広さ・階数・条件の部屋と比較する
現在の自分の家賃との差を見る
値上げ余地があれば金額を決める
管理会社経由で入居者と交渉する

という流れで進めます。

ここで一つ、かなり大事にしていることがあります。それは、更新時期を自分でちゃんと把握しておくことです。プロパティエージェントのような管理会社によっては、更新の7ヶ月前までにこちらから申し出をしないと交渉自体ができない、というところもあります。案内が来るのを待っているだけでは、値上げ交渉のタイミングを逃してしまう会社もあるということです。だからこそ、「そろそろ交渉したい」とこちらから先に言えるように、自分の物件の更新時期は常に把握しておくようにしています。

6室、それぞれ2年に1回のペースで更新が来るので、単純計算すると24ヶ月÷6室で、平均4ヶ月に1回どこかの部屋の更新がやってくる計算になります。もちろん実際には時期が偏ることもありますが、感覚としては年に3回程度のペースです。

これは「面倒な作業」というより、「資産価値を上げるチャンスが来た」に近いです。更新の案内が来ると、「また作業が増えた」と思うより、「今回はいくら上げられるだろう」と考える方が正直近いです。

家賃と物件価値の関係についてはこちらで詳しく解説しています。
👉 不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

家賃の上げ方と、実際に家賃を上げた話はこちらで紹介しています
👉 投資用マンションの家賃を上げる方法｜交渉テクニックと進め方を解説
👉 家賃11,000円アップで物件価値377万円アップ｜入居者との賃料改定交渉を公開

年1回、管理組合の総会案内が来る

区分所有者になると、マンションの区分所有者全員で構成される管理組合に自動的に加入することになり、管理費・修繕積立金の使い道や金額の変更など、マンションの管理運営に関わる重要な事項を決める場として、年に1回、通常総会が開かれます。区分所有者はこの総会で議決権を持っています。

6室あるので、1物件につき年1回×6室で、年6回程度案内が届く計算です。

現地に出席する必要は特になく、ハガキかオンラインで議決権行使をしています。基本的には、議案の内容を見て賛成・反対を判断して返送するだけです。

意外だったのが、「修繕積立金値上げ」に賛成する人が多いこと

これまで保有物件で、修繕積立金の値上げが議案になったことが複数回あります。投資用物件として持っている以上、所有者は値上げに反対する人が多いのではないかと思っていました。

ところが実際には、9割近くが賛成というケースもあり、かなり意外でした。投票していない人が消極的に賛成扱いになっている可能性もありますし、本当に必要性を感じて賛成している人が多いのかもしれません。理由まではっきりとは分かりません。

ただ、修繕積立金の値上げそのものを、単純に「悪いこと」だとは思っていません。

もちろん、修繕積立金が上がれば、収益還元法上のコストが増える分だけ、計算上は物件価値が下がります。これは事実です。

ただし、積立金が不足して建物の維持管理に支障が出れば、それはそれで別の形で資産価値を損ないます。だから私は「値上げ＝悪い」とは考えておらず、その金額がその物件にとって適正な水準かどうかで判断するようにしています。これまで値上げ議案の内容を見て反対したこともあれば、賛成したこともあります。

不定期で発生すること

今のところ自分にはあまり起きていませんが、今後起こり得るものとして、

設備故障・交換の承認、退去時の原状回復、新しい入居者の募集条件の決定、空室時の家賃設定、管理費・修繕積立金の変更、金利変更の通知、売却査定・売却判断

などがあります。ポイントは、これらすべてを自分で作業するわけではないということです。管理会社から「給湯器交換で○万円かかりますが実施しますか」というように、意思決定だけが回ってくる形です。オーナーの仕事は「作業」ではなく「判断」だと考えています。

実際に金利変更の通知を受けた経緯はこちらにまとめています。
👉 金利0.25%上昇で年15万円負担増｜不動産投資への影響と対策

6室持っていて、年間何回くらい対応する？

整理すると、こうなります。

内容	頻度の目安	6室の場合
契約更新	2年に1回／室	年平均約3回
管理組合総会	年1回／物件	年約6回
家賃見直し	基本的に更新時	年平均約3回（契約更新と同時）
設備故障	不定期	現時点ではほぼなし
入居者対応	随時	原則管理会社
家賃回収	毎月	管理会社
売却判断	任意	必要時のみ