この記事でわかること
- 不動産投資6室での節税の仕組み
- 減価償却・購入時諸費用・雑費・家賃の経費計上の考え方
- 高所得者ほど節税効果が大きい理由
- 実際の数字が知りたい方向けの有料note案内
はじめに
私はこれまで東京・川崎・大阪で合計6室の投資用不動産を購入しています。不動産投資を始めた理由のひとつが節税でした。
1年目の確定申告で約200万円が還付されました。この記事ではその仕組みを解説します。
ただし実際の数字（雑費の金額・自宅家賃の割合・具体的な還付額など）はこの記事では公開していません。詳細は記事末尾の有料noteをご覧ください。
不動産投資を始めた経緯はこちらで紹介しています。
👉 不動産投資で確定申告したら約200万円還付｜1年目の実体験と仕組みを公開
なぜ不動産投資で節税できるのか
不動産投資を「事業」として行うと、その事業にかかる費用を経費として計上できます。
給与所得者にとって重要なのは「損益通算」という仕組みです。不動産事業の収支が赤字になった場合、その赤字を給与所得と相殺できます。課税所得が下がれば、払いすぎた所得税・住民税が還付されます。
節税できる経費の種類
不動産投資で計上できる経費は主に5種類あります。
減価償却費・購入時諸費用・雑費・自宅家賃の一部・通信費などです。
それぞれの詳しい内容と計上の考え方は、以下の記事で解説しています。
👉 不動産投資で節税できる5つの経費｜減価償却・諸費用・雑費・家賃・通信費まで
高所得者ほど節税効果が大きい理由
節税効果は所得税率が高い人ほど大きくなります。
例えば所得税率33%＋住民税10%で合計43%の税率の方が、100万円の経費を計上した場合、100万円 × 43% = 43万円の節税になります。
また減価償却については「納税の先送り」という側面がありますが、現役時代の税率43%で節税し売却時に約20%で課税されるため、高所得者ほどその差分のメリットが大きくなります。逆に所得税率が20〜23%程度の方は、売却時の譲渡税とほぼ相殺されるためメリットが薄くなります。
来年以降の見通しについて
一点正直に書きます。購入初年度の諸費用は購入が完了すると経費計上がなくなります。そのため購入初年度ほどの大きな節税は難しくなります。
ただし減価償却費・雑費・自宅家賃は毎年継続して計上できます。購入初年度ほどではないですが、毎年安定した節税効果は続きます。
不動産投資の節税は一時的な特効薬ではなく、毎年コツコツ積み上げるものです。
実際の数字が知りたい方へ
この記事では以下の情報を公開していません。
- 6室それぞれの減価償却費の詳細
- 2年目の収支全体像と還付額の実数字
- 雑費の内訳割合と年間合計金額
- 自宅家賃の経費計上（割合・金額・計算式）
- 節税効果のビフォーアフター比較
これらは有料noteで全て公開しています。
👉 【有料note】不動産投資6室でいくら節税できた？減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開
まとめ
不動産投資による節税の仕組みをまとめます。
減価償却費は毎年自動的に発生する最大の節税手段です。購入時諸費用は購入した年にしか使えない一発目の節税です。雑費は売却時に取り戻されない純粋な節税で、自宅家賃・通信費・水道光熱費の一部も事業実態に応じて計上できます。
これらを組み合わせることで、不動産事業の帳簿上の赤字をつくり、給与所得と損益通算することで節税効果が生まれます。高所得者ほど税率が高い分、節税効果も大きくなります。
ただしこれらの判断は物件の構造・取得方法・個人の状況によって大きく異なります。税務処理については必ず税理士にご相談ください。
不動産会社の選び方・物件の選び方については以下の記事で詳しく書いています。
