この記事でわかること
- 不動産投資6室での節税の仕組み
- 減価償却・購入時諸費用・雑費・家賃の経費計上の考え方
- 高所得者ほど節税効果が大きい理由
- 実際の数字が知りたい方向けの有料note案内
はじめに
私はこれまで東京・川崎・大阪で合計6室の投資用不動産を購入しています。不動産投資を始めた理由のひとつが節税でした。
1年目の確定申告で約200万円が還付されました。この記事ではその仕組みを解説します。
ただし実際の数字（雑費の金額・自宅家賃の割合・具体的な還付額など）はこの記事では公開していません。詳細は記事末尾の有料noteをご覧ください。
不動産投資を始めた経緯はこちら
→不動産投資を始めた理由。1年目で確定申告200万円が戻ってきた話
なぜ不動産投資で節税できるのか
不動産投資を「事業」として行うと、その事業にかかる費用を経費として計上できます。
給与所得者にとって重要なのは「損益通算」という仕組みです。不動産事業の収支が赤字になった場合、その赤字を給与所得と相殺できます。課税所得が下がれば、払いすぎた所得税・住民税が還付されます。
節税できる経費は5種類
① 減価償却費｜最大の経費・毎年自動で発生
最も大きな節税効果をもたらすのが減価償却費です。建物は時間とともに価値が下がるとみなされ、その「目減り分」を毎年経費として計上できます。実際にお金が出ていかないのに毎年自動的に経費になるという点が最大の特徴です。
減価償却できるのは建物のみで、土地は対象外です。また建物は躯体（耐用年数47年）と設備（耐用年数15年）に分けて償却できます。設備の方が耐用年数が短い分、1年あたりの償却額が大きくなります。
なお減価償却は売却時に一部取り戻される性質があります。ただし現役時代の税率43%で節税し、売却時に約20%で課税されるため、高所得者ほどその差分のメリットが大きくなります。
👉 減価償却と建物比率の詳しい解説はこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方
② 購入時諸費用｜初年度だけ使える大きい経費
物件購入の初年度だけ計上できる経費が購入時諸費用です。登記費用・事務手数料・印紙税などで、1件あたり数十万〜100万円程度になるケースが多いです。
購入した年ほど節税効果が大きくなります。物件を買い増すたびに初年度の節税効果が上乗せされるため、私は1年目・2年目と2年に分けて購入することで、2年連続で大きな初年度節税を得ることができました。
※購入時費用のうち取得価額に含めるべきものもあります。実際の処理は税理士に確認してください。
③ 雑費｜売却時に取り戻されない純粋な節税
不動産投資に関連する交通費・宿泊費・会食費・書籍代・セミナー代なども、事業に関連するものであれば経費として計上できます。
減価償却と違い、雑費は売却時に取り戻されることがありません。計上した分がそのまま純粋な節税として手元に残るため、長期的に積み上げると大きな効果になります。
ただし「事業に関連している」という明確な根拠・記録が必要です。領収書の保管と「いつ・誰と・何のために」という記録を必ず残してください。具体的な金額や内訳については有料noteで公開しています。
④ 自宅家賃の一部｜見落とされがちだが長期で効く
不動産投資が事業として認められる場合、自宅家賃の一部を経費計上できるケースがあります。按分の割合は事業実態・使用状況・契約形態によって異なります。必ず税理士と相談の上で適切な割合で計上してください。
⑤ 通信費・水道光熱費の一部｜少額だが積み上がる
携帯電話・インターネット代・水道光熱費なども、事業で使用している割合に応じて一部経費として計上できるケースがあります。金額は小さいですが毎年確実に積み上がります。
高所得者ほど節税効果が大きい理由
節税効果は所得税率が高い人ほど大きくなります。
例えば所得税率33%＋住民税10%で合計43%の税率の方が、100万円の経費を計上した場合、100万円 × 43% = 43万円の節税になります。
また減価償却については「納税の先送り」という側面がありますが、現役時代の税率43%で節税し売却時に約20%で課税されるため、高所得者ほどその差分のメリットが大きくなります。逆に所得税率が20〜23%程度の方は、売却時の譲渡税とほぼ相殺されるためメリットが薄くなります。
来年以降の見通しについて
一点正直に書きます。購入初年度の諸費用は購入が完了すると経費計上がなくなります。そのため購入初年度ほどの大きな節税は難しくなります。
ただし減価償却費・雑費・自宅家賃は毎年継続して計上できます。購入初年度ほどではないですが、毎年安定した節税効果は続きます。
不動産投資の節税は一時的な特効薬ではなく、毎年コツコツ積み上げるものです。
実際の数字が知りたい方へ
この記事では以下の情報を公開していません。
- 6室それぞれの減価償却費の詳細
- 2年目の収支全体像と還付額の実数字
- 雑費の内訳割合と年間合計金額
- 自宅家賃の経費計上（割合・金額・計算式）
- 節税効果のビフォーアフター比較
これらは有料noteで全て公開しています。
👉 【有料note】不動産投資6室でいくら節税できた？減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開
まとめ
不動産投資による節税の仕組みをまとめます。
減価償却費は毎年自動的に発生する最大の節税手段です。購入時諸費用は購入した年にしか使えない一発目の節税です。雑費は売却時に取り戻されない純粋な節税で、自宅家賃・通信費・水道光熱費の一部も事業実態に応じて計上できます。
これらを組み合わせることで、不動産事業の帳簿上の赤字をつくり、給与所得と損益通算することで節税効果が生まれます。高所得者ほど税率が高い分、節税効果も大きくなります。
ただしこれらの判断は物件の構造・取得方法・個人の状況によって大きく異なります。税務処理については必ず税理士にご相談ください。
不動産会社の選び方・物件の選び方については以下の記事で詳しく書いています。
