2年後に316万円の物件価値アップを狙う｜大阪市・築浅1Kを80万円値引きで買った話【体験談】

この記事でわかること

更新直後に買ってしまうと何が起きるか
大阪市・駅徒歩7分・築約10年1Kの実際の購入条件
月々のキャッシュフローと今後の収支改善シナリオ
大阪で1万円以上の値上げ余地がある物件を掴んだ話

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、大阪市で購入した2室目の1Kについて、購入価格・融資条件・月々のキャッシュフローを含めてリアルな数字を公開します。

結論から言うと、この物件は数字だけ見ればかなり魅力的でしたが、更新直後に買ってしまったことで、家賃値上げによる収益改善が2年先送りになりました。

それでも値引き込みで十分成立する物件である一方で、「更新タイミング確認の重要性」を強く学んだ物件です。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	大阪市・駅徒歩7分
築年数	築約10年（2015年築）
間取り	1K・約23㎡
物件価格	1,790万円
表面利回り	約4.4%
実質利回り（値引き前）	約3.6%
実質利回り（値引き後）	約3.8%
購入会社	完全紹介制B社

なぜこの物件を選んだのか

大阪では珍しい1万円以上の値上げ余地があった

この物件を選んだ最大の理由は、同じマンション内に10,000円以上高い家賃で成約している部屋があったことです。

大阪の投資用ワンルームで1万円以上の値上げ余地があるのはなかなかありません。

東京と比べて大阪の家賃相場はそもそも低いため、同じ上昇率でも絶対額として1万円の値上げ余地が出てくるケースは相対的に少ないからです。

同マンション内に実績があるということは、このマンションにはそれだけの賃料ポテンシャルがあるということです。

現在の家賃は相場より割安であり、次の更新タイミングで1万円以上の値上げを狙える余地が十分にありました。

収益還元法の観点では、家賃が上がれば物件価値も上がります。1万円の値上げが実現すれば、収益還元法上の物件価値は約316万円上昇する計算です。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

80万円の値引きで実質利回りが3.6%→3.8%に改善

完全紹介制B社から80万円の値引きをしてもらいました。

値引き前の実質利回りは約3.6%でしたが、80万円の値引きによって実質利回りは約3.8%に改善しました。

値引きによって購入コストが下がった分、キャピタルゲインをより多く狙えるという点も大きなメリットです。

👉 B社の詳細レビューはこちら
→完全紹介制B社の評判・口コミ｜実際に3件購入した投資家がレビュー

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👉 完全紹介制B社の紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

この物件ではセカンドオピニオンを利用しました

この物件を購入する際、私は情報を整理するためファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しました。

不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から購入価格や家賃水準、修繕計画などについて意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。

私が相談したFPは、とても親身に話を聞いてくださり、物件のメリットだけでなく、気になる点やリスクについても一緒に整理してくれました。「買ったほうがいい」「やめたほうがいい」と結論を押し付けるのではなく、判断材料を客観的に整理してもらえたことが、私にとって非常に参考になりました。

もちろん、最終的な購入判断は自分自身で行うものですし、将来の収益を保証するものではありません。しかし、不動産投資は購入金額が大きいため、購入前に第三者の意見を聞いてみることには十分な価値があると、私は感じています。

もし購入前に「この価格は妥当なのか」「家賃相場とどのくらい乖離があるのか」といった点が気になる方は、こうしたセカンドオピニオンを活用してみるのも一つの選択肢だと思います。

私が実際に相談したセカンドオピニオンについては、こちらで紹介しています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
→不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	楽天銀行
金利	2.208%
借入額	1,770万円（値引き・頭金控除後・諸費用込み）
期間	35年
月々の返済額	約59,500円

この物件は私が後半に購入した物件のため、すでに他の金融機関の融資枠をかなり使っていました。そのため融資が通る金融機関が楽天銀行に限られ、金利は2.208%とやや高めになりました。

複数物件を購入する場合、後半になるほど融資条件が厳しくなるという点は事前に知っておくべきポイントです。

月々のキャッシュフロー

項目	金額
家賃収入	+66,000円
ローン返済	-59,500円
管理費＋修繕積立金＋集金代行	-14,850円
月次キャッシュフロー	約-8,350円

現時点での月次キャッシュフローは約8,350円のマイナスです。

ただし2年後の更新タイミングで1万円以上の値上げが実現すれば、月次CFは約+1,650円のプラスに転換します。また値上げによる収益還元法上の物件価値上昇は約316万円に相当します。

月次CFだけを見るとマイナスに見えますが、家賃値上げ・減価償却による節税効果をトータルで考えることが不動産投資の正しい見方です。

👉 減価償却と節税の詳しい解説はこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

👉 減価償却と節税についてはこちら
→不動産投資6室でいくら節税できた？｜減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開

管理会社について

この物件の賃貸管理会社はB社の子会社が担当しています。

投資用物件は購入時に販売した会社がそのまま管理するケースが多く、管理会社の変更時に違約金や一定期間の縛りがあることも珍しくありません。購入前に管理会社の評判を確認しておくことも重要なポイントです。

B社の管理会社とのやり取りはiMessageで完結します。オーナーが「こういう内容で入居者と交渉してほしい」と伝えると、管理会社が入居者にiMessageで連絡し、入居者からの返信もタイムリーに共有してくれます。既読確認ができてレスポンスも早く、交渉の進捗がリアルタイムでわかるため、非常にストレスが少ないです。

会社によっては入居者と管理会社で手紙でのやり取りになることも多いため、少しラグができてしまう可能性もある中で、このタイムリーさは魅力の一つでした。

👉 完全紹介制B社の紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

反省点・次に活かすこと

更新直後に買ってしまった──「更新タイミング確認」の重要性を学んだ物件

B社から複数の物件を同時に購入した中で、この物件だけ購入後に更新直後だったことが判明しました。複数物件を同時に検討していると、ひとつひとつの確認が甘くなることがあります。

更新が終わったばかりということは、次の家賃交渉のチャンスまで2年待たなければならないということです。家賃に1万円以上の値上げ余地があるとわかっていても、すぐには動けない状況になってしまいました。

プロパティエージェントで購入した記事でも触れたように、更新タイミングの確認は物件購入前の絶対条件であり、すごく重要になります。

どれだけ利回りや価格が良くても、更新タイミングを逃すと収益改善のスピードは大きく落ちます。物件選びでは「何を買うか」と同じくらい、「いつ買うか」も重要だと痛感しました。

次に買うときには必ず確認することを忘れないようにします。

👉プロパティエージェントで購入した物件記事はこちら
→金利1.74%・駅徒歩2分｜都内築浅2Kをプロパティエージェントで買った話【体験談】

それでも踏み切ったのは、大阪での値上げ余地の希少性

数字だけ見れば、値引き交渉にはもう少し粘る余地があったかもしれません。実質利回り3.8%は悪くない水準ですが、大阪物件としてはさらに改善できた可能性もあります。

それでも購入を決めたのは、値引き額の多少よりも優先すべき理由があったからです。家賃を「5%上げる」という条件だけを見ても、家賃水準によって実額はまったく変わってきます。

東京の家賃120,000円の物件で5%アップ→+6,000円
大阪の家賃70,000円の物件で5%アップ→+3,500円

大阪は家賃水準そのものが東京より低いため、同じパーセンテージの値上げでも、実額としては見劣りします。裏を返せば、大阪で家賃を5,000円以上、まして今回のように1万円以上上げられる物件自体が、なかなか出てきません。

この物件は、同マンション内の成約実績から見て10,000円以上の値上げが狙える位置にありました。更新直後というタイミングの悪さはあったものの、この値上げの伸びしろこそが、値引き交渉の甘さよりも優先して購入を決めた最大の理由でした。

今後の方針

2年後の更新タイミングで1万円以上の家賃値上げを実施
値上げ後は月次CFをプラスに転換
収益還元法上の物件価値約316万円の上昇を狙う
5〜10年以内の売却を視野に入れながら長期運用

まとめ

項目	内容
エリア	大阪市・駅徒歩7分
築年数	築約10年（2015年築）
物件価格	1,790万円
表面利回り	約4.4%
実質利回り（値引き前）	約3.6%
実質利回り（値引き後）	約3.8%
値引き額	80万円
月次CF（現在）	約-8,350円
月次CF（値上げ後）	約+1,650円
物件価値上昇（推計）	約316万円