この記事で分かること
- 実際に借りた3行で、金利がどれだけ違ったか
- なぜ「一番安い銀行」だけで6室買えるわけではないのか
- 金利だけで銀行を選ぶと、後で融資が詰まる可能性があること
- 銀行によって融資条件・キャンペーンがどれだけ違うか
- 「どの物件を買うか」だけでなく「どの銀行を、どの順番で使うか」も戦略になるという話
私が実際に借りた3行、金利差は約0.47%
6室を購入する中で、実際に3つの金融機関から融資を受けています。
| 金融機関 | 現在金利 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 1.74% |
| 東京スター銀行 | 1.90%（2026年6月以降2.15%に改定） |
| 楽天銀行 | 2.208% |
同じ不動産投資ローンでも、1.74%〜2.208%まで差がありました。一番低い金利と一番高い金利の差は約0.47ポイントです。
仮に3,000万円を借りるとして、この金利差を単純計算すると、年間約14万円、10年間で約140万円の差になります。同じ物件を同じ条件で買っても、どの銀行で組むかによって、これだけの差が生まれるということです。
6室すべての借入額・金利の内訳はこちらにまとめています。
👉 購入した6室、全データ公開｜東京・川崎・大阪、値引き・値上げ・物件価値の実績まとめ
一番安い銀行だけで6室買えるわけではない
では、一番金利の低い銀行だけを使えばいいのか、というとそう単純ではありません。
不動産投資ローンは、住宅ローンのように「ネットで銀行を比較して、一番安いところに申し込む」という世界ではありません。物件を販売する不動産会社が提携している金融機関の中から融資を組むケースが多く、しかも金融機関ごとに、
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 既存借入
- 物件評価
- エリア
- 借入総額
といった審査基準があります。「良い物件」と「良い融資」の両方が揃わないと、希望の金利では借りられません。
このあたりは、以前書いた不動産投資の情報格差の話ともつながります。
👉 不動産営業マンの「おすすめ物件」をそのまま買ってはいけない理由｜6室購入して分かる情報格差
金利だけで銀行を使う順番を決めると、後で詰まる可能性がある
ここが今回一番伝えたいことです。
私自身、借入総額がかなり増えた段階でも、楽天銀行で融資を組めた経験があります。すべての銀行が同じというわけではなく、金融機関によって、借入がどれだけ積み上がった状態でも対応してもらえるかどうかに差があります。
つまり、1室だけ買うなら「一番低い金利はどこか」だけを見ればいいですが、5〜6室と買い増していきたい人にとっては、「この銀行を今使うことで、次の融資にどう影響するか」まで考える必要があるということです。金利の低さだけで最初に一番良い銀行を使い切ってしまうと、借入総額が増えた後半で、かえって融資の選択肢が狭くなる可能性があります。
銀行によって、融資条件やキャンペーンもかなり違う
金利以外の条件も、銀行によって大きく異なります。2026年9月現在、金融機関各社は以下のような条件を公開しています。
例えば東京スター銀行では、2025年12月〜2026年5月の申込者を対象に、不動産担保ローンで最大1%の金利優遇キャンペーンが実施されていました（対象者は2026年8月31日までの融資実行が条件）。このように、期間限定の施策によって条件が大きく変わることもあります。
オリックス銀行は、年収500万円以上・同一勤務先3年以上といった条件を公式に出しています。地銀では複数物件目の融資が難しくなった場合の選択肢として使われることもある金融機関です。
ジャックスは投資用マンションローンを扱っており、融資上限は購入価格等の105%相当、金利は変動金利型で、個人の属性や物件の条件によって幅のある設定になっています。
こうした条件は時期によって変わるので、「今どの銀行が、どんな融資条件を出しているか」を都度確認する意味はあると思っています。
借入総額1.7億円の内訳や、インフレによる借金の実質的な重さについてはこちらで詳しく計算しています。
👉 借金1.7億円はインフレで本当に目減りする？｜6室の実際の金利で検証
だから「1室目にどの銀行を使うか」が意外と重要
不動産会社の営業担当者は、目の前の1室について、自社が提携していて融資を通せる金融機関を提案してくれます。ただ、「あなたが今後6室買うなら、この銀行を今使うべきか」までを考えてくれているとは限りません。
目の前の1室にとっての最適解と、最終的に複数室持つための最適解は、必ずしも一致しません。だからこそ、「この物件はいくらで買うべきか」だけでなく、「この銀行を今使っていいのか」も、購入前に確認しておくべきことだと思っています。
私はこの判断についても、各銀行の特徴や融資姿勢の傾向をセカンドオピニオンから聞いた上で、自分なりに整理して決めるようにしています。
👉 その物件、本当に買って大丈夫？｜セカンドオピニオンを取って良かった4つのこと
まとめ｜物件選びだけでなく、銀行の使う順番も戦略になる
実際に3つの銀行から融資を受けてみて、金利差は最大で約0.47ポイント、借入3,000万円換算で年間約14万円の差になることが分かりました。
ただ、この記事で一番伝えたかったのは金利の比較そのものではありません。不動産投資では、どの物件を買うかだけでなく、どの銀行を、どの順番で使うかまで投資戦略になるということです。
私自身、最初から6室買う前提で銀行の利用順まで完璧に設計していたわけではありません。だからこそ、これから複数物件を買おうとしている人には、目の前の物件だけでなく、この銀行を今使うことで次の融資にどう影響するかまで、あわせて確認してほしいと思っています。
頭金を最低限にしている理由についてはこちらもあわせてご覧ください。
👉 頭金10万円で6室購入｜自己資金を入れない6つの理由
複数物件の購入を検討していて、銀行選びの順番に迷っている方などは、お気軽にご相談ください。
