購入と同時に物件価格+100万円｜川崎1Kを110万円値引きで買った話【体験談】

この記事でわかること

川崎・築9年・1Kの実際の購入条件
購入と同時に家賃値上げが確定していた物件の選び方
月々のキャッシュフローと今後の収支改善シナリオ
更新タイミングで買うことの重要性

はじめに

私はこれまで6社と面談し、東京・川崎・大阪で合計6室を購入してきました。この記事では、川崎で購入した2室目の1Kについて、購入価格・融資条件・月々のキャッシュフローを含めてリアルな数字を公開します。

物件の基本情報

項目	内容
エリア	川崎・駅徒歩7分
築年数	築9年（2016年築）
間取り	1K・約22㎡
物件価格	2,800万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.6%
購入会社	完全紹介制A社

なぜこの物件を選んだのか

購入と同時に家賃値上げが確定していた

この物件を選んだ最大の理由は、購入のタイミングがちょうど入居者の更新タイミングと重なっていたことです。

更新のタイミングで家賃が3,000円値上がりすることが事前に分かっていました。

つまり購入価格は値上げ前の家賃を基準にした価格でありながら、初月から値上げ後の家賃収入が入ってくるという状況でした。

収益還元法の観点では、家賃が上がれば物件価値も上がります。

3,000円の値上げは単純計算で約90万円分の物件価値上昇に相当します。

購入時点で収益還元法上の評価改善が見込める、非常に有利な条件での購入でした。

👉 収益還元法についてはこちら
→不動産投資で勝つための収益還元法｜家賃1万円上げると物件価値が300万円上がる仕組み

さらに家賃値上げ余地が残っていた

3,000円値上げ後も、周辺相場と比べてまだ10,000円前後の値上げ余地がありました。つまりこの物件は「買った瞬間に含み益が確定し、さらに上値余地もある」という二重のメリットがある物件でした。

110万円の値引きで実質利回りが3.5%→3.6%に改善

A社から110万円の値引きをしてもらいました。

値引き前の実質利回りは約3.5%でしたが、110万円の値引きによって実質利回りは約3.6%に改善しました。

川崎・築9年・駅徒歩7分という条件でこの利回りは十分に有利な水準です。値引きによって購入コストが下がった分、キャピタルゲインをより多く狙えるという点も大きなメリットです。

👉完全紹介制A社に関する記事はこちら
→不動産会社A社の評判・口コミ｜実際に2件購入した不動産投資家がレビュー

この物件はセカンドオピニオンを利用しました

この物件を購入する際、私は情報を整理するためファイナンシャルプランナーによるセカンドオピニオンを利用しました。

不動産会社からの説明だけで判断するのではなく、第三者の視点から購入価格や家賃水準、修繕計画などについて意見を聞けたことで、自分なりに納得した上で購入を判断することができました。

私が相談したFPは、とても親身に話を聞いてくださり、物件のメリットだけでなく、気になる点やリスクについても一緒に整理してくれました。「買ったほうがいい」「やめたほうがいい」と結論を押し付けるのではなく、判断材料を客観的に整理してもらえたことが、私にとって非常に参考になりました。

もちろん、最終的な購入判断は自分自身で行うものですし、将来の収益を保証するものではありません。しかし、不動産投資は購入金額が大きいため、購入前に第三者の意見を聞いてみることには十分な価値があると、私は感じています。

もし購入前に「この価格は妥当なのか」「家賃相場とどのくらい乖離があるのか」といった点が気になる方は、こうしたセカンドオピニオンを活用してみるのも一つの選択肢だと思います。

私が実際に相談したセカンドオピニオンについては、こちらで紹介しています。

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの紹介を希望する方はこちら→【お問合せリンク】

👉 不動産投資のセカンドオピニオンの詳細レビュー記事はこちら
→不動産投資で損しないために｜買う前に相談すべきセカンドオピニオンサービス【実体験レビュー】

融資条件

項目	内容
頭金	10万円
融資銀行	東京スター銀行
金利	1.9%
借入額	2,780万円（値引き・頭金控除後・諸費用込み）
期間	35年
月々の返済額	約90,800円

月々のキャッシュフロー

項目	購入時	初月から（+3,000円）
家賃収入	+87,800円	+90,800円
ローン返済	-90,800円	-90,800円
管理費・修繕積立金・集金代行等	-7,310円	-7,310円
月次CF	約-10,310円	約-7,310円

購入と同時に家賃が3,000円値上がりしたことで、初月から月次キャッシュフローが約3,000円改善しました。

月次キャッシュフローだけを見るとマイナスですが、減価償却による節税効果まで含めると、実質的な手残りは改善します。

👉 減価償却と節税についてはこちら
→不動産投資で節税を最大化する方法｜減価償却・建物比率・地域選びの考え方

👉実際の節税効果についてはこちら
→不動産投資6室でいくら節税できた？｜減価償却・雑費・家賃の実数字を全部公開

さらに、今後10,000円前後の値上げ余地が残っており、実現すれば月次CFはプラスに転じる計算です。

管理会社について

この物件の管理会社はA社系列ではなく、独立した管理会社が担当しています。集金代行手数料は月1,000円代と非常に安く、月々のキャッシュフローへのダメージが最小限に抑えられています。

一般的に集金代行手数料は家賃の3%前後が相場のため、この物件の場合であれば3,000円程度が普通です。それが1,000円代というのは実質的なプラス要素のひとつです。

学び・次に活かすこと

更新タイミングは必ず事前確認する

今回は購入タイミングがちょうど更新と重なり、購入直後から家賃値上げの恩恵を受けることができました。しかし他の物件では、購入後に「実は3ヶ月前に更新が終わったばかり」だったケースがありました。

家賃交渉は基本的に更新タイミングでしか行えません。更新直後に購入してしまうと、次の値上げチャンスまで2年待たなければならないことになります。

月々の収支にも、収益還元法上の物件価値にも直結する話です。更新タイミングの確認は物件購入前の必須チェック項目として、今では最初に確認するようにしています。

今後の方針

2年後に迎える更新タイミングで、さらに10,000円前後の家賃値上げを目指します。実現すれば月次CFはプラスに転じ、収益還元法上の物件価値もさらに上昇する見込みです。

まとめ

項目	内容
エリア	川崎・駅徒歩7分
築年数	築9年（2016年築）
物件価格	2,800万円
実質利回り（値引き前）	約3.5%
実質利回り（値引き後）	約3.6%
値引き額	110万円
月次CF（購入時）	約-10,310円
月次CF（初月から）	約-7,310円
家賃値上げ予定	来年初め頃に+10,000円前後